Vonovia: Achtung! Kapitalerhöhung?

[TripleH]

Moin Community!

Ich brauch mal 2-3 Sparringspartner(innen) zum o. g. Thema.

Wer ist gerade bei Vonovia ein- bzw. ausgestiegen und inwieweit spielte dabei die Angst bzw. die Abwesenheit von Angst vor einer Kapitalerhöhung die Rolle.

Laut Angaben des Vonovia CEO ist eine Kapitalerhöhung nicht vorgesehen. Alle Ausgaben - auch die gekürzte Dividende - lassen sich aus den geplanten Einnahmen finanzieren. Sogar die Rückkehr zur "normalen" Dividendenpolitik ist bereits angekündigt.

Der CEO unterlegt diese Aussagen mit diversen Zahlen (Video Statement CEO von letzter Woche).

Alle diese Aussagen sind für mich plausibel. D.h., nicht alle. Eine nicht:

Vonovia kalkuliert mit Verkäufen in Höhe von ca. 2-3 Mrd. EURO. Dann wird alles gut.

Aber ist das realistisch? Wer hat dazu ZDF?

Auf der nächsten Seite der Präsentation wird ein Stress-Test präsentiert der eine worst-case-Betrachtung bewertet.

Ergebnis: Selbst bei 6% Zinsen, 10% Bestandsabwertung jeweils in 2023 und 2024, nahezu keinen Verkäufen, sowie keinen Mieterhöhungen, allerdings bei radikal reduzierter Investitionstätigkeit, behält Vonovia ein stabiles Investmentgraderating BBB+/Baa1.

Das sind ziemlich heftige, unterstellte Markteintrübungen, die ich nicht erkennen kann.

Vonovia hat keine Hotels, Restaurant, Einzelhandels- oder Büroflächen. 

Vonovia hat (Miet-)Wohnungen. Reduzierter Neubau, verschobene Wohnungskäufe wegen hoher Zinsen oder fehlender Materialien bzw. Handwerker, Zuzug von Geflüchteten, "Landflucht" etc. werden den Druck auf die Mieten erhöhen (Mietspiegel München plus 24,7% von 2019 auf 2023!). In den Metropolen (Berlin, Köln, Hamburg, München etc.)  sind die Mieten allein im 2. HJ 2022 um durchschnittlich 6,3% gestiegen. 

Vonovia kann den Neubau hinauszögern, ist langfristig (ca. 7/8 Jahre, 1,5%) finanziert und generiert sicheren, positiven Cashflow in Milliardenhöhe aus Mieteinnahmen, hat aufgrund des niedrigen Kurses auch Spielraum bei der Dividendenpolitik (aktuell immerhin rund 5%, perspektivisch ca. 9%) und auch auch die Verkaufstätigkeiten werden nicht auf Null gehen.

Außerdem: Eine Kapitalerhöhung bei 17,50 EUR/Aktie? Also zu ca. 16,xx EUR. Realistisch?

Also, was meint ihr: Kapitalerhöhung ja, nein, warum?

[KWie2]

Hallo,

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@Silver_Wolf  schrieb:
Ich bin dann mal weg.

Puh! Endlich!

Gruß: KWie2

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[Silver_Wolf]

Gut, ich war zu voreilig und hatte nicht alles gelesen.

Dies bitte ich zu entschuldigen. 

Ich habe einiges von meinen Aussagen gestrichen und nicht gelöscht.

https://investoren.vonovia.de/media/document/5a4a0152-cdc5-42db-9dca-21e9b5eb38af/assets/04042023_Pr...

Also sollen sie erschaffen was gebraucht wird.

Das genehmigte Kapital war wohl schon letztes Jahr beschlossen worden.

[Glücksdrache]

Hallo Community, hallo @KWie2, hallo @TripleH, hallo @Silver_Wolf,

die nächsten Wochen bei Vonovia werden spannend sein! Denn es ist eine der größten Kapitalerhöhungen dieses Jahres in Deutschland und wird damit auch das Interesse der Wirtschaftspresse anziehen.

Wer mag, der sollte also entweder bei comdirect > Informer unter Eingabe der WKN sich die Bilanzen und Kennzahlen abrufen oder beim Unternehmen selbst nachsehen.

Ich halte den Wert weiterhin für unterbewertet und das Investment könnte durchaus eine Alternative für diejenigen sein, die gerade daran denken, daß der Immobilienbereich Investitionschancen bieten kann.

Bitte auch daran denken, dass die Endkunden von Vonovia derzeit mit Einkommenssteigerungen überhäuft werden und deshalb die geringe Ausfallquote bei den  Mieteinnahmen weiterhin grünes Licht signalisieren kann.

Liebe Grüße

Gluecksdrache

[KWie2]

Hallo,

Ich kann meine Hand nicht für die ganz oberflächlich abgesuchten Informationen ins Feuer legen, die ich für meine Einschätzung verwende.

Aber:

Bei einer Eigenkapitalquote von 37% und einem Einbruch der Immobilienpreise um 3% - ich nehme das einfach einmal als Zahlenbeispiel - kommt eine Absicherung des Fremdkapitals in Höhe von 63% heraus (100% des Fremdkapitals) und verbleibende 34% (97% - 63%) für die 37% Eigenkapital.

Das würde einen realistischen Kurseinbruch an der Börse auf 34/37 = 91,8% der Kurses, vor der Zins-Immobilienpreis-Krise, also um 8,2% rechtfertigen. Der Kurs ist aber um rund 60% eingebrochen.

Entweder sind die mir zugeflogenen Zahlen realitätsfern oder der Kurseinbruch ist eine deutliche Überreaktion des Marktes.

Vielleicht ist die Geschäftsführung deshalb so cool?

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@Glücksdrache  schrieb:

Ich halte den Wert weiterhin für unterbewertet

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Dann stehe ich ja nicht allein da. Meine Zahlen mögen (auch deutlich) neben besser recherchierten Marktrealitäten liegen, aber ich teile diese Einschätzung. Das quantitative können wir die Zukunft zeigen lassen.

Für so spannend halte ich die Situation eigentlich gar nicht.

Wenn die Aktionäre (möglichst alle) die Aktiendividende wählen, das Kapital also nicht die Vonovia schwächend entnehmen, sondern im Konzern halten und sich die Dividenden im Zweifel durch Abverkauf von Aktien von externen Marktteilnehmern bezahlen lassen (genau das ist der Trick: Bardividende zahlt die Vonovia - das reduziert das Eigenkapital, Aktiendividende zahlen - wenn man sie liquidiert - Marktteilnehmer im Sekundärmarkt - das reduziert das Eigenkapital nicht) dürften die Unkenrufe im Markt dadurch entsprechend an Lautstärke verlieren.

Gruß: KWie2
 

[SMT_Chris]

Liebe Diskutanten, 

unsere Community ist der perfekte Ort für den kontroversen Meinungsaustausch, doch wir haben eine große Bitte an euch: Damit der Spaß sowohl bei den aktiven Teilnehmern, als auch bei den Mitlesern nicht auf der Strecke bleibt, achtet bitte auf eine angenehme Tonalität. Das schafft eine angenehme Atmosphäre und macht die Community zu einem Ort, den man gerne besucht und und wo man sich einbringen möchte. 

Vielen Dank und freundliche Grüße 

Christoph

[TripleH]

Ich schließe das Thema mal mit folgender Einschätzung ab, die ich (seit gestern Vormittag wieder investiert) weitgehend teile:

dpa-AFX-Analyser

05.05.2023 | 14:42

DEUTSCHE BANK RESEARCH stuft Vonovia auf 'Hold'

FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Deutsche Bank Research hat Vonovia nach einer weiteren Veräußerung auf "Hold" mit einem Kursziel von 27 Euro belassen. Damit verbessere der Wohnimmobilienkonzern die Liquidität und reduziere die Schulden, vor allem aber sinke die Wahrscheinlichkeit einer gewinnverwässernden Kapitalerhöhung, schrieb Analyst Thomas Rothäusler in einer am Freitag vorliegenden Studie./ajx/edh

Veröffentlichung der Original-Studie: 05.05.2023 / 07:22 / CEST Erstmalige Weitergabe der Original-Studie: / / CEST

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Lustiger Nebenaspekt am Rande:

Kursziel Deutsche Bank: 27,00 EUR   Empfehlung "HOLD"

Kursziel JPMorgan:         26,00 EUR   Empfehlung "OVERWEIGHT"

Kursziel DZ BANK:           27,50 EUR   Empfehlung "KAUFEN"

Ich deute das mal so:

Wer kein Geld hat, soll seine Vonovia Aktien aktuell nicht verkaufen.

Wer etwas Geld hat, soll kurzfristig ein paar (weitere) Aktien kaufen.

Und wer viel Geld hat, soll schnell viele (weitere) Aktien kaufen.

Da ist doch für jeden was dabei! 🙃

Schönes Wochenende und viel Spaß und Erfolg, nicht nur mit Vonovia!

[KWie2]

Hallo,

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@TripleH  schrieb:
... vor allem aber sinke die Wahrscheinlichkeit einer gewinnverwässernden Kapitalerhöhung, schrieb Analyst Thomas Rothäusler...

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Was ist denn die Situation?

Vonovia Geschäftsführung ist in der Niedrigzinszeit einen ganz schön heißen Reifen gefahren, hat mit einer Eigenkapitalquote unter 40% und Gewinnen aus fast kostenlos finanzierten Immobilien die Eigenkapitalrendite hochgefahren.
Nun kamen die bösen Zinsen und plötzlich kostet diese Hebelung - Immobilien sind ja nicht unbedingt der Renditekacher - so viel, wie die fremdfinanzierten zusätzlichen Einnahmen.

Entsprechend gibt es im fremdfinanzierten Teil gar keine zu verwässernden Gewinne! Das ist ja gerade das Problem ...

Die Vonovia Geschäftsführung und der Analyst gehen offenbar von mittelfristig wieder sinkenden Zinsen aus und damit, dass Vonovia die Krise besser aussitzen als bereinigen sollte.

Ich selbst bin 1) konservativer und darf mir 2) die Anmerkung erlauben, dass ein Gesundschrumpfen (Verkäufe) und eine Kapitalmaßnahme prinzipiell ganz genau den selben Effekt haben. Der Analyst lobt also die (relative) Eigenkapitalerhöhung durch Abverkäufe, lehnt aber eine förmliche (absolute) Eigenkapitalerhöhung ab?

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@TripleH  schrieb:

Lustiger Nebenaspekt am Rande:

Kursziel Deutsche Bank: 27,00 EUR   Empfehlung "HOLD"

Kursziel JPMorgan:         26,00 EUR   Empfehlung "OVERWEIGHT"

Kursziel DZ BANK:           27,50 EUR   Empfehlung "KAUFEN"

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Ja, ja, diese Analysten!

Der eine so, der andere so ...

Mittelfristig wird sich eine gewisse Hebelung (Fremdfinanzierung) vermutlich irgendwann wieder lohnen. Aber viel bringt das in der Branche bei "normalen" Zinsen nicht.

Kurzfristig ist der Aktienkurs derzeit vor allem durch das Hochhalten des Eigenkapitals zu stützen (bzw. wieder aus dem Tal zu heben). Das erreichen wir durch Inanspruchnahme der Aktiendividende, die das Eigenkapital in der Vonovia belässt und nicht entnimmt.

Gruß: KWie2

[KWie2]

So,

auf der HV war das Eigenkapital ja durchaus auch Thema.

Die Dividende ist mit 0,85€/berechtigter Aktie beschlossen.

Spoiler

Edit: Das hier war nicht korrekt

und morgen Mittag etwa ab 13:00 Uhr  sollten Bezugsverhältnis und Bezugspreis feststehen.

Voraussichtlich vom 19. Mai 2023 ab ca. 15 Uhr (Veröffentlichung des Bezugsangebots im Bundesanzeiger) kann dann über die Broker bzw., wie es im Originaltext heißt: „Ihrer Depotführenden Bank“ das Aktienbezugsrecht ausgeübt werden.

Ich gehe davon aus, dass das Bezugsverhältnis sich am heutigen Abschlusskurs orientieren wird.

Der Bezugspreis soll am drittletzten Werktag der Bezugsfrist und somit vor. am 2.6. bekanntgegeben werden.

Ende der Bezugsfrist soll der 5.6. sein.

Achtung! Das ist straff!

Der 2.6. Ist ein Freitag und der 5.6. Ist ein Montag, so dass man nach dem 2.6. Wirklich nur noch das Wochenende hat, nachzurechnen bzw. Nachzudenken.

Quelle: Fragen und Antworten zur Aktiendividende

Gruß: KWie2

Edit / P.S.:
Was wir schon abschätzen können, ist das Bezugsverhältnis in Höhe von ca. 1:21 bis 1:20 junge Aktien je Aktie.

[KWie2]

Hallo,

Bezugsrechte sind bei mir eingebucht.

1 Bezugsrecht je Aktie.

Das Bezugsverhältnis und der Bezugspreis werden beide am 2.6. bekanntgegeben.
Überschüssig ausgeübte Bezugsrechte werden automatisch in Barmittel umgebucht. Dafür gibt es sogar eine eigene ISIN.

Das bedeutet, wenn man durch die Wahrnehmung der Bezugsrechte (auf die Aktiendividende) n,x junge Aktien bekommen würde, bekommt man die n jungen Aktien und x/Bezugsverhältnis * 0,85€ in‘s Depot übertragen.

Wit können also einfach sämtliche Bezugsrechte ausüben und fertig.

Gruß: KWie2

[KWie2]

Hallo,

für alle, die eigentlich die Aktiendividende nehmen wollen, aber den Aufwand scheuen, hier noch’n paar Details.

Für jede Vonovia Aktie  WKN: A1ML7J  /  ISIN DE000A1ML7J1

haben wir jetzt ein 

Dividendenrecht:  WKN A2GSYQ  /  ISIN DE000A2GSYQ9 in unseren Depots.

Dies trete ich nun in voller Höhe an die Commerzbank als Treuhänderin ab, um dieses Recht auf die Divdende in neue Aktien zu verwandeln.

Die abgetretenen Dividendenrechte heissen dann:

Dividende Securities Rechte:  WKN A2GSYR  /  ISIN DE000A2GSYR7

Damit passiert nun folgendes:

Diese werden entsprechend dem noch festzulegenden Bezugsverhältnis in neue Aktien verwandelt. Hierzu sollten ab dem 2.6. Informationen vorliegen.

über das Bezugsverhältnis hinaus entstehende Spitzen , so das Schreiben in meinem Postfach beim entsprechenden Broker, werden wieder in das

Dividendenrecht:  WKN A2GSYQ  /  ISIN DE000A2GSYQ9 zurückgebucht. Dadurch geht nichts verloren.

Alle Dividendenrechte (Bardividende) einschließlich der zurückgebuchten werden dann voraussichtlich am 14.6. auf das Verrechnungskonto gutgeschrieben und die neuen Aktien sollten am 19.6. in unsere Depots eingebucht werden.

Das Ganze gilt in unserer ach so globalisierten Welt nur in Deutschland und der Schweiz und ganz ausdrücklich nicht in USA, Australien und Japan.

Wie schon gesagt, mein Tipp: Einfach alle Dividendenbezugsrechte in Aktiendividenden wandeln. Der Rest geschieht automatisch.

In den Depots erkennen wir an der Zahl der Dividendenrechte und der Dividenden Securities Rechte (die zusammen immer der Zahl der ursprünglichen Aktien entsprechen müssen), ob unsere Depotführenden Banken die Briefe, FAXe oder E-Mails verarbeitet haben.

Meine Depotführende Bank bittet um möglichst rasche Beauftragung, spätestens jedoch Eingang am 5.6. 12:00 Uhr.

Gruß: KWie2