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Heute gehen wir einkaufen. Also, besser gesagt, wir kaufen den Vermieter der Verkäufer, bei denen wir einkaufen. Eingekauft wird immer, also brauchen die Verkäufer Ladenflächen. Und da kommt das heutige Unternehmen ins Spiel - Der Deutsche Fachmarkt AG (Defama) gehören 49 Gewerbeimmobilien in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Die Mieter sind Handelsketten wie Edeka, Rewe, Aldi, Kaufland, Deichmann, Takko oder toom.
Wer also Aktien von langweiligen Unternehmen mag, der hat hier quasi noch eine Stufe langweiliger: Das langweilige Unternehmen Defama vermietet an andere, langweilige Unternehmen. Sozusagen Langeweile im Quadrat.
Man konzentriert sich in der Akquise auf Objekte mit bonitätsstarken Ankermietern und wenig Leerstand und Investitionsbedarf. Die Fachmarktzentren kosten im Einkauf meistens eine bis fünf Millionen Euro und sind damit zu klein für institutionelle Investoren. Die Anfangsrendite aus der Vermietung beträgt ungefähr 10 Prozent pro Jahr. Um den Aktionären eine hohe Rendite zu ermöglichen, setzt man bei Neukäufen auf einen großen Fremdkapitalhebel: 80 Prozent der Kaufpreise werden mit Zinskosten von 2,1 Prozent finanziert.
Nicht nur coole Tech-Unternehmen aus den USA, sondern auch solche Langweiler aus Deutschland können stark wachsen. Im Jahr 2015 ging es ganz klein los – 7 Immobilien erwirtschafteten einen Jahresumsatz von einer Million Euro. Im letzten Jahr stieg der Umsatz auf 14,5 Millionen Euro und die Zahl der vermieteten Objekte auf 43. Treue Leser und Fans meines sonnenbrille-wikifolios wissen, dass bei Immobilienunternehmen nicht der Gewinn pro Aktie, sondern die Funds From Operations (FFO) entscheidend sind. Sehr stark vereinfacht bilden die FFO die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten ab und eliminieren beispielsweise Bewertungseffekte. So sieht man leichter, was unterm Strich rauskommt und die Zahlen können besser verglichen werden. Der FFO konnte von 0,24 Euro aus dem Jahr 2015 jährlich um fast 41 Prozent p. a. auf 1,33 Euro im Jahr 2020 angehoben werden. Das Wachstum der letzten Jahre bemerken die Aktionäre auch auf dem eigenen Konto: Die Ausschüttungen von 0,10 Euro aus dem Jahr 2015 wurde zuletzt auf 0,48 Euro angehoben – das entspricht einer aktuellen Rendite von 1,8 Prozent. Für 2021 soll bei der Dividende nochmal eine Schippe draufgelegt werden.
Die Corona-Krise hat das Unternehmen im aktuellen Jahr kaum getroffen. Im ersten Quartal 2021 wurden 92 Prozent aller Mieten gezahlt, in einigen Fällen allerdings unter Vorbehalt. Die ausstehenden Forderungen wurden gestundet und viele Mieter haben bereits nachgezahlt. Ab April hat man die Mietzahlungen fast vollständig erhalten.
Dieses Jahr geht das Wachstum weiter. Der Umsatz bis Ende September stieg um 28 Prozent auf 12,6 Millionen Euro. Der FFO je Aktie legte um 23 Prozent auf 1,18 Euro zu. Der Vorstand geht für das Gesamtjahr von einem Umsatz von mehr als 16 Millionen Euro und einem FFO von 1,61 Euro aus.
Die Aktie ist mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von 17 definitiv günstig bewertet. Das Unternehmen ist in einer sehr defensiven Branche tätig: 70 Prozent der Mieten stammen von Lebensmittelhändlern, Drogerien, Ärzten, Apotheken oder Baumärkten. Der Chart kann sogar Trendinvestoren begeistern. Ich selbst habe die Aktie weder im Depot noch in meinem wikifolio, da bereits Vonovia und Warehouses De Pauw die Immobilienbranche abdecken. Defama steht jedoch weit oben auf meiner Wunschliste für nächstes Jahr.
Gääääähn … Ich hoffe jemand hat bis zum Schluss gelesen und ist nicht eingeschlafen – bei der langweiligen Aktie.
Wie immer keine Anlageberatung, sondern nur eine Anregung.
Grüße aus Dresden
Sonni
Hier entlang zu allen Türchen.
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