Eigene Immobilie als Vorsorge

[baha · Accepted solution]

Um noch mit ein paar Zahlen zur Thematik beizutragen. Von der Deutschen Bank gibt es einen "Erschwinglichkeitsindex" für Wohneigentum. Die Kurve sinkt leider dramatisch - niedrige Zinsen helfen nicht:

Quelle: https://www.deutsche-bank.de/dam/deutschebank/de/shared/pdf/Marktausblick_Baufinanzierung.pdf

Wer sich richtig einlesen will findet hier noch diverse andere Publikationen, unter anderem: Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2021 ff.: Hauspreiszyklus könnte im Jahr 2024 enden 

[dg2210]

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@baha  schrieb:

Um noch mit ein paar Zahlen zur Thematik beizutragen. Von der Deutschen Bank gibt es einen "Erschwinglichkeitsindex" für Wohneigentum. Die Kurve sinkt leider dramatisch - niedrige Zinsen helfen nicht.

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@baha: Du hast die Kurve falsch interpretiert. Niedrige Werte bedeuten niedrige Kosten. Eine sinkende Kurve ist also gut für Käufer.

[Zilch]

@baha ich sagte nicht, dass nur die Zinsen verantwortlich für steigende Preise sind, sondern es ein Faktor ist. Und das habe ich auch nur erwähnt, weil es wenigen überhaupt bewusst ist. Oder hättest du das gedacht? Es ist einfach eine nicht logische Entwicklung: Die Zinsen sinken, aber die Kosten steigen? Ja, weil Unternehmen mehr verlangen. Und warum verlangen die mehr? Nicht nur gesteigerte Preise, da sei dir gewiss. 

Rohstoffpreise sind ein Faktor, aber glaub mir wenn ich dir sage, dass sich die höheren Kosten für Rohstoffe nicht so dramatisch auf einen Hausbau auswirken. Ich kann dir locker vorrechnen, wie in zum Beispiel der Bodenplatte eine Gewinnmarge von 30% drin ist. Die 10% Steigerung bei eurem Bauunternehmer sind definitiv nicht nur durch Rohstoffpreise gekommen 😉

Ich kann dir zum Beispiel anhand von Baustahl sagen: Ich habe 2016 rund 630€ für die Tonne Baustahl bezahlt. Jetzt, im Jahre 2021, zahle ich 710€ für die Tonne Baustahl (aktuelles Angebot aus März). Je nach Anbieter auch nur 690€. Das sind kaum 10% Steigerung in 5 Jahren, wobei ich 2018 dasselbe bezahlt habe wie jetzt. Der Preis schwankt also immer um einen Mittelwert und ist keine Rechtfertigung für diese Preisentwicklung der Häuserbaukosten.

Und auch Beton ist so eine Sache: Ich kann dir Preislisten aus 2016 zeigen, bei denen ich für einen m3 Beton C30/37 ca. 140€/m3 bezahlt habe, und jetzt gerade 98€/m3 bezahle. Keine Preissteigerung, sondern ein dicker Abfall. 

Nun kann man noch WDVS, Putzmaterialien (auch nicht teurer geworden), Innenausbau, Elektriker und Co dazurechnen, aber die immer genannten Hauptpreistreiber (Stahl/Beton) sind nicht so gestiegen wie gern behauptet wird. Einzig Holz hat kürzlich eine große Preissteigerung mitgemacht, aber im Vergleich zu den letzten 10 Jahren war es auch in keinem Verhältnis zu den gestiegenen Baukosten.

Auch Löhne steigen, was sich auch auf den Hausbau auswirkt. 

Trotzdem darfst du nie vergessen, dass der Bauunternehmer auch wo von leben will - und auch das steigt. Das heißt die Gewinnmargen sind sehr gut, und sie können es machen weil eben viele durch niedrige Zinsen Finanzierungen bekommen und diese Preise bezahlen. Und ich kann es ihnen nicht mal verübeln - wenn ich 30% Gewinn anstatt 10% machen könnte, bei gleich bleibender Auslastung und fairer Bezahlung derjenigen, die sich da Tag für Tag abmühen, dann würde ich das machen.

Hausbau ist also hauptsächlich teurer geworden nicht durch die steigenden Rohstoffkosten, sondern vielmehr weil mehr Menschen mehr Geld in den Taschen haben wollen. Wenn es ein gutes Unternehmen ist dann alle Mitarbeiter, wenn nicht dann nur die Führung 😉

@ehemaliger Nutzer 

Ein Hausbau ist eine sehr große Entscheidung, aber ob nun der Hausbau auf dem Land günstiger oder gleich teuer ist lässt sich schwerlich sagen. @baha hat Recht wenn er sagt, dass du die 90m2 Wohnung in der Stadt nicht mit dem 200m2 Haus auf 500m2 Grundstück auf dem Land vergleichen darfst. Du hast einfach MEHR. Auch mehr Lebensqualität, was man auch in die Entscheidung mit einbringen muss.

Aber was man nie vergessen darf ist, dass man neue und andere Kosten hat. Du brauchst eine Rücklage für Instandsetzungen, denn geht die Heizungsanlage kaputt musst du für einen hohen Betrag eine neue kaufen. Und weißt du, ob der Zins in 10 Jahren wenn die Zinsbindung endet immer noch so niedrig ist? Dann hast du immer noch eine hohe Restschuld, weil du erstmal viel viel Zinsen bezahlst und wenig Kredittilgung, aber auf einmal einen höheren Zins der dann kommt.

Nicht zu vergessen könntest du weitere Absicherungen wie zum Beispiel eine Risikolebensversicherung gebrauchen. 

Ich habe mich bewusst gegen einen Hausbau entschieden, obwohl ich es sehr gerne würde und auch Möglichkeiten hätte die Kosten sehr niedrig zu halten.

Aber alleine das Grundstück 250.000€? Puh, hart. 

Ich lebe also zur Miete, habe dadurch keine Probleme wenn mal was ist und brauche kein Budget für Instandsetzung, ich habe keine hohe Schuldenlast am Bein die mich im schlimmsten Fall ruinieren kann, und ich bin flexibel was meinen benötigten Raum angeht.

Weiß ich, ob ich in 15 Jahren immer noch für dieselbe Firma arbeite?

Weiß ich, ob ich dann nicht vielleicht woanders leben möchte?

Selbst wenn ich bei Berlin bleibe und einfach nur für wen anderes arbeite, werde ich womöglich nicht mein Büro zuhause brauchen, brauche also nicht den Platz, den ich jetzt habe.

Brauche ich als Rentner immer noch den vielen Platz? Ich sehe das an meinen Großeltern: Die können nicht mehr in den ersten Stock, das ist nun ungenutzter Raum. 

Als junges Paar ohne Kinder brauche ich noch keine Kinderzimmer. Und es ist Irrglaube, wenn man denkt, dass man das Haus "dann einfach verkauft" - so schnell geht das nicht (auch nicht zu heutigen Zeiten), und wenn es nicht abbezahlt ist: Viel Spaß bei den zusätzlichen Gebühren für vorzeitige Tilgung des Kredites und wenn ich mich nun nicht irre ist der Makler vom Besteller zu bezahlen, also dir als Verkäufer.

Ich kenne einen Fall, bei dem die Ehe nicht gehalten hat. Er wollte alleine das Haus weiter abbezahlen, aber die Frau stand mit im Vertrag und die Bank hat sich geweigert das umzuschreiben. Er hätte es finanzieren können, aber am Ende musste er verkaufen, zahlte dadurch Vorfälligkeitsentschädigung, zahlt noch eine Restschuld bei der Bank für ein Haus, dass er nicht besitzt und wohnt zur Miete.

Natürlich sind das Extremfälle, und ich möchte nicht absichtlich Angst machen. Eigentum ist eine gute Altersvorsorge, und hat auch sehr viele Vorteile was die Verwirklichung und Lebensqualität angeht. Ehemalige Kinderzimmer können in Büroräume, Hobbyflächen oder sonst was umgewandelt werden. Für Familien ist es ungemein viel Wert einen Garten zu haben. Du hast auch keine Probleme wie Nachbarn von über dir, die zu Laut sind. Dich kann keiner einfach so rausschmeissen (obwohl die Mieterrechte auch gestiegen sind, selbst Eigenbedarfskündigung ist nicht mehr so einfach) und du kannst, solange tragende Wände unangetastet bleiben, den Grundriss selber verändern wie es dir beliebt.

Es bleibt einfach eine sehr persönliche Entscheidung, die man sehr genau durchrechnen muss und bei der man nicht nur die Vorteile, sondern auch die Risiken betrachten muss.

Und noch was: Wenn ihr selber baut, dann habt immer einen Gutachter dabei! IMMER! Baupfusch darf man auch nicht vergessen und kann euch teuer zu stehen bekommen, erst Recht als welche, die nicht vom Fach sind. Baumängel zu sehen ist nicht immer ganz einfach, und Bauunternehmer sind sehr kreativ was Ausreden angeht. Ein Gutachter, öffentlich bestellt, kostet euch 1% der Bausumme, so ungefähr. Wir reden also von einem kleinen vierstelligen Betrag, der euch aber am Ende ein ganzes Vermögen sparen kann, da er euch hilft eure Rechtsansprüche durchzusetzen. Und das habe ich vor kurzem erst bei einem befreundeten Pärchen meiner Verlobten gehabt, die auch gebaut haben. Die haben auf Anraten einen dazu geholt und da kamen schon ein paar Mängel raus, die in ein paar Jahren sehr teuer hätten kommen können.

Am Ende möchte ich aber noch mal @baha zustimmen: Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung ist auch nichts für mich 😄 Mein ehemaliger Vermieter hat deswegen ziemlich abgekotzt und überlegt, ob er die Wohnung über uns bezieht (auch sein Eigentum, aber ihm gehörte das ganze Gebäude und nicht nur eine Wohnung und somit ein Teil des Gebäudes) 😄

[ppjjll · Accepted solution]

Habe auch vor 9 Jahren ein Haus in der Stadt bezogen, dessen Preis geradezu explodiert ist. Aber selbst in Barcelona zahlte man vor 20 Jahren bereits für ein Reihenhaus eine Mio. EUR (ist das heute noch so?). Jedenfalls warnte man uns vor 10 Jahren schon vor den hohen Frankfurter Preisen. Dank flexibler Finanzierung ist die Hütte in 9 Monaten bezahlt.

Egal welchen, mein Haus hat selbst in Jahrzehnten noch einen Wert (egal welchen). Mindestens kann ich zu günstigen Kosten (Instandhaltung) dort leben und gebe mein Einkommen nicht anderen.

Die Mietwohnung kann auf lange Sicht nicht günstiger sein! Es sei denn der Vermieter nimmt Verluste in Kauf.

[Zilch]

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@dg2210  schrieb:

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@baha  schrieb:

Um noch mit ein paar Zahlen zur Thematik beizutragen. Von der Deutschen Bank gibt es einen "Erschwinglichkeitsindex" für Wohneigentum. Die Kurve sinkt leider dramatisch - niedrige Zinsen helfen nicht.

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@baha: Du hast die Kurve falsch interpretiert. Niedrige Werte bedeuten niedrige Kosten. Eine sinkende Kurve ist also gut für Käufer.

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Das stimmt, auch wenn es nicht ganz der Realität gleich kommt.

Du zahlst trotz niedriger Zinsen heutzutage deutlich mehr, als du für dieselbe Immobilie auf demselben Grundstück vor zehn Jahren bei höheren Zinsen bezahlt hättest. Das klingt für mich ganz danach, dass es heutzutage weniger erschwinglich ist ein Haus zu bauen als früher. Die Kurve müsste steigen. Tut sie nicht, weil es eine hauptsächlich zinsseitige Betrachtung ist und WAHRSCHEINLICH für eine Region wie bei meinen Eltern gilt, in der man für 4.000m2 Grundstück keine 90.000€ bezahlt (wobei das Grundstück in der Nähe von Hamburg 1,4 Millionen kosten würde). So drehen sich Banken und Co doch gerne ihre Statistiken zurecht - kleiner Hinweis, dass es regionale Unterschiede gibt, die Statistik für irgendeine aussterbende Region genommen, und schon passt alles und ist rechtlich sicher.

[huhuhu]

@ppjjll 

...sehe ich ähnlich so.

Schon in den ´70/`80 Jahren gab es solch Diskussionen,

und immer wieder gibt es sie.

Frage mich nur woher die steigen Zahlen beim Hausbau kommen,

...haben wir soviel gut betuchte ? mag sein, aber auch immer noch viele Menschen die wahre Kraftanstrengungen vollziehen um sich "Ihr Omas klein Häuschen"

zu bauen, bzw. Bauen zu lassen.

...und zu den Kritikern, die Gedanken sind frei 😊

Viele Grüße

P.hu

Maurer 😉

PS

Spanien kenne ich mich nicht aus, ein bisserl in Italien,

und dort ist es je nach Region genau so wie bei uns.

[Zilch]

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@ppjjll  schrieb:

Habe auch vor 9 Jahren ein Haus in der Stadt bezogen, dessen Preis geradezu explodiert ist. Aber selbst in Barcelona zahlte man vor 20 Jahren bereits für ein Reihenhaus eine Mio. EUR (ist das heute noch so?). Jedenfalls warnte man uns vor 10 Jahren schon vor den hohen Frankfurter Preisen. Dank flexibler Finanzierung ist die Hütte in 9 Monaten bezahlt.

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Erstmal Glückwunsch! Neun bis zehn Jahre ist eine sehr schnelle Zeit, ich würde trotz hohem Gehalt für eine Immobilie plus Grundstück in der Nähe Berlins ca. 25 zahlen müssen. Wenn ich JETZT kaufe/baue. Alleine Grundstück eine Viertelmillionen, kein großes wohlgemerkt. Aber hängt auch von der Stadt ab, in oder bei der man leben möchte. München ist definitiv teurer als Chemnitz zum Beispiel.

Aber genau darum geht's doch: dein Haus vor zehn Jahren gebaut/gekauft ist heute deutlich teurer, obwohl die Gehälter/Löhne nicht im selben Maße gestiegen sind, und die Kurve des Anstiegs geht immer steiler, weil immer mehr Menschen bereit sind, sich sehr hoch zu verschulden (dank niedriger Zinsen) und diese Preise bezahlen. Heißt, wenn du JETZT dein Haus noch mal kaufen/bauen würdest, würdest du das wahrscheinlich nicht in 10 Jahren abbezahlt haben. Extrem hohes Gehalt, sodass man die Raten einfach erhöhen könnte oder eine hohe Erbschaft, die einen Großteil der Finanzierung ausmacht, mal außen vor gelassen 😉

Das ist ja alles keine Kritik am Hausbau selber, auch wenn manche hier das leider vielleicht nicht so verstehen. Einfach mal ein "auf der Zunge zergehen lassen", dass niedrige Zinsen nicht gleich bedeuten, dass Hausbau heutzutage erschwinglich und so günstig wie nie ist, wie es manche eben proklamieren. 

Edit: Man kann ja mal spaßeshalber darüber nachdenken, wo die Reise hingeht. Werden sich eure Kinder in 20 Jahren noch ein Haus leisten können? Ohne eure Unterstützung natürlich 😉 Oder eure Enkel? Wenn heutzutage das Haus mit Grundstück, das vor 10 Jahren noch 300.000€ gekostet hat, JETZT 600.000€ kostet, wie wird es wohl in weiteren 10 Jahren sein? 

Edit 2: Was man bei Eigentum nicht vergessen darf, ist, dass die Kommunen auch gerne bei Gelegenheit in die Tasche greifen - satirisch aufbereitet hier beim realen Irrsinn von Extra3 

[GetBetter · Accepted solution]

Ein Hausbau war eigentlich noch nie risikolos. Schon alleine aufgrund der doch erheblichen Dauer einer typischen Kreditrückzahlung wird er das wohl auch nie werden. In den 15, 20 oder noch mehr Jahren kann einfach zu viel Ungeplantes und Unvorhergesehenes passieren.

Allerdings glaubt heute scheinbar jeder er müsse ein Eigenheim haben. Da stürzen sich dann auch Familien in finanzielle Abenteuer, die das objektiv betrachtet besser sein lassen sollten. Niedrige Zinsen, kontinuierlich steigende Mieten, gutes Zureden des Bankberaters und Schönrechnerei der Immobilienverkäufer führen dann eben zu einem für manchen etwas unbekömmlichen Mix.

Zwar sind die niedrigen Zinsen sehr hilfreich (es macht einen großen Unterschied ob man 5% Zins und 1% Tilgung hat oder umgekehrt, selbst bei gestiegenen Immobilienpreisen), allerdings wird die Eintrittsbarriere deutlich höher.

Gemäß Faustformel sollte man 20% des Kaufpreises sowie die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen können.

Wer also heute ein Haus für 500.000 € kaufen will, der muss 150.000 € mitbringen. Als die Preis noch halb so hoch waren haben auch 75.000 € gereicht.

Damals waren aber nicht nur die Kredit- sondern auch die Guthabenzinsen höher. Die Summe war also leichter und schneller anzusparen.

Wer heute bis 45 braucht um das Eigenkapital beisammen zu haben, der tut sich dann eben schwer wenn er dann bei der Bank noch einen Kredit über 25 Jahre Laufzeit haben will.

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@Zilch  schrieb:

Edit: Man kann ja mal spaßeshalber darüber nachdenken, wo die Reise hingeht. Werden sich eure Kinder in 20 Jahren noch ein Haus leisten können? Ohne eure Unterstützung natürlich 😉 Oder eure Enkel? Wenn heutzutage das Haus mit Grundstück, das vor 10 Jahren noch 300.000€ gekostet hat, JETZT 600.000€ kostet, wie wird es wohl in weiteren 10 Jahren sein? 

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Die Performance der Vergangenheit ist kein Indikator für die der Zukunft 😉

[ppjjll · Accepted solution]

@Zilch:

Ich habe mit Anfang 30 gebaut und da hatte ich - entgegen anderer Foristen 😉 - ein Gehalt das weit entfernt davon war sechsstellig zu sein und meine Frau war gerade in Elternzeit. Die Immobilie war so kalkuliert, dass die Finanzierung 28 Jahre läuft und das ganze mit meinem Gehalt so hinkommt.

Ich habe für mich seinerzeit glasklare Entscheidungen getroffen:

1. Never ever einen Bausparvertrag abschließen (kostet nur Geld)

2. Möglichst kurze Zinsbindung (ich hätte auch einen variablen Zins akzeptiert, der allerdings nicht angeboten wurde --> daher 5 Jahre, statt Geld dafür zu zahlen, dass man sich länger bindet (bin vom fallenden Zinsszenario ausgegangen und selbst bei einem leicht steigenden hätte sich das gerechnet).

3. Jobwechsel, obwohl die Kinder gerade geboren waren und das Häuschen noch im Entstehen

4. Flexible Finanzierung mit hohen Sonderzahlungsmöglichkeiten sowie der Möglichkeit die Rate kostenfrei anzupassen (so habe ich die Anfangstilgung von 2 % über 5 % auf 10 % gesteigert).

Klar, dass ich Glück hatte! Aber ich hatte auch den Mut, den Rat mehrerer Finanzierungsberater auzuschlagen und mich selbst um das Thema zu kümmern. Und Risiko wird eben belohnt (ist neben Arbeit, Boden und Kapital das Thema welches entlohnt wird). Außerdem hatte ich natürlich Glück, dass ich beruflich sehr gut vorangekommen bin und auch meine Frau wieder gearbeitet hat, sodass auch das Einkommen sehr, sehr ordentlich gestiegen ist.

Ich will hier nicht angeben, da ich weiß, dass ich bei vielen Parametern Glück hatte! Ich will nur einen Anstoß geben, sich bei allen finanziellen Dingen selber Gedanken zu machen und sich nicht "beraten" zu lassen.

Viele Grüße

ppjjll

[ppjjll]

Achso, geerbt habe ich bis dato gar nichts, was ich allerdings auch als Glück ansehe.