Vonovia: Achtung! Kapitalerhöhung?

[TripleH]

Moin Community!

Ich brauch mal 2-3 Sparringspartner(innen) zum o. g. Thema.

Wer ist gerade bei Vonovia ein- bzw. ausgestiegen und inwieweit spielte dabei die Angst bzw. die Abwesenheit von Angst vor einer Kapitalerhöhung die Rolle.

Laut Angaben des Vonovia CEO ist eine Kapitalerhöhung nicht vorgesehen. Alle Ausgaben - auch die gekürzte Dividende - lassen sich aus den geplanten Einnahmen finanzieren. Sogar die Rückkehr zur "normalen" Dividendenpolitik ist bereits angekündigt.

Der CEO unterlegt diese Aussagen mit diversen Zahlen (Video Statement CEO von letzter Woche).

Alle diese Aussagen sind für mich plausibel. D.h., nicht alle. Eine nicht:

Vonovia kalkuliert mit Verkäufen in Höhe von ca. 2-3 Mrd. EURO. Dann wird alles gut.

Aber ist das realistisch? Wer hat dazu ZDF?

Auf der nächsten Seite der Präsentation wird ein Stress-Test präsentiert der eine worst-case-Betrachtung bewertet.

Ergebnis: Selbst bei 6% Zinsen, 10% Bestandsabwertung jeweils in 2023 und 2024, nahezu keinen Verkäufen, sowie keinen Mieterhöhungen, allerdings bei radikal reduzierter Investitionstätigkeit, behält Vonovia ein stabiles Investmentgraderating BBB+/Baa1.

Das sind ziemlich heftige, unterstellte Markteintrübungen, die ich nicht erkennen kann.

Vonovia hat keine Hotels, Restaurant, Einzelhandels- oder Büroflächen. 

Vonovia hat (Miet-)Wohnungen. Reduzierter Neubau, verschobene Wohnungskäufe wegen hoher Zinsen oder fehlender Materialien bzw. Handwerker, Zuzug von Geflüchteten, "Landflucht" etc. werden den Druck auf die Mieten erhöhen (Mietspiegel München plus 24,7% von 2019 auf 2023!). In den Metropolen (Berlin, Köln, Hamburg, München etc.)  sind die Mieten allein im 2. HJ 2022 um durchschnittlich 6,3% gestiegen. 

Vonovia kann den Neubau hinauszögern, ist langfristig (ca. 7/8 Jahre, 1,5%) finanziert und generiert sicheren, positiven Cashflow in Milliardenhöhe aus Mieteinnahmen, hat aufgrund des niedrigen Kurses auch Spielraum bei der Dividendenpolitik (aktuell immerhin rund 5%, perspektivisch ca. 9%) und auch auch die Verkaufstätigkeiten werden nicht auf Null gehen.

Außerdem: Eine Kapitalerhöhung bei 17,50 EUR/Aktie? Also zu ca. 16,xx EUR. Realistisch?

Also, was meint ihr: Kapitalerhöhung ja, nein, warum?

[KWie2]

Hallo,

Die Silicon Valley Bank ist nicht über eine Kapitalerhöhung gestolpert, sondern über die sinkenden Anleihenpreise niedrig verzinster Anleihen angesichts der Zinsanhebung der FED.

Ich habe im Zweifel nichts verschlafen, liebe es aber, wenn jemand nachvollziehbar argumentiert.

Gruß: KWie2

[Silver_Wolf]

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@KWie2  schrieb:

Hallo,

Die Silicon Valley Bank ist nicht über eine Kapitalerhöhung gestolpert, sondern über die sinkenden Anleihenpreise niedrig verzinster Anleihen angesichts der Zinsanhebung der FED.

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Natürlich war das die Ursache für die Schieflage.

Aber das wusste ja kaum jemand.

Die Ankündigung einer Kapitalerhöhung hat dann aber Alarm gemacht und den Bankrun ausgelöst.

Hätte man sich hingegen irgendwo heimlich mal 5-10 Mrd zu schlechten Konditionen geliehen um einen Puffer zu haben dann wäre gar nichts passiert. Ich weiß immer nicht ob ich zu blauäugig bin oder diese Manager einfach unfähig sind.  😞

Genau so wie damals bei Wirecard.

Wenn aufzufliegen droht daß da 2 Mrd fehlen dann muß ich die eben besorgen damit ich sie dem Prüfer vorweisen kann. Egal was es kostet.

Wenn dann Ruhe herrscht und alles gut aussieht hätte man weiter an der Aufnahme durch die Deutsche Bank arbeiten können.

Und bei einem Erfolg wären mögliche Fehlbeträge einfach in deren Bilanz verschwunden.

Ich hatte damals noch Braun angeschrieben und eine Beratung angeboten.

Aber es kam keine Antwort mehr sondern kurz darauf die Insolvenz.

[KWie2]

Hallo,

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@TripleH  schrieb:

Auf der nächsten Seite der Präsentation wird ein Stress-Test präsentiert der eine worst-case-Betrachtung bewertet.

Ergebnis: Selbst bei 6% Zinsen, 10% Bestandsabwertung jeweils in 2023 und 2024, nahezu keinen Verkäufen, sowie keinen Mieterhöhungen, allerdings bei radikal reduzierter Investitionstätigkeit, behält Vonovia ein stabiles Investmentgraderating BBB+/Baa1.

Bei der Eigenkapitalquote von derzeit laut Informer rund 37% würde die Vonovia bei einer Abwertung der Immobilien irgendwo über 30% kollabieren. Wer mit viel fremdem Geld hantiert, lebt eben immer entsprechend gefährlich.

Nun die Frage: Sind solche Rückgänge der Immobilienpreise in Metropolen derzeit realistisch?

Klar ist, dass die Vonovia gut beraten wäre, die Eigenkapitalquote anzuheben, um mehr Sicherheit ins Geschäftsmodell zu bringen.

Gruß: KWie2

[Glücksdrache]

Hallo @KWie2, hallo Community

danke für die interessante Diskussion. Vielleicht lässt sich zum reinen Substanzwert der Immobilien noch eine weitere Kennzahl (Barwert des Cash-Flows) ergänzen.

Jedes Investment kann auch anhand seiner zukünftigen Einnahmen beschrieben oder bewertet werden. Und die Mieten als Haupteinnahmequelle befinden sich im Steigflug. Insofern kann man deshalb selbst bei einem sehr konservativen Wertansatz davon ausgehen, dass die Aktie noch erhebliches Zuwachspotenzial hat.

Denkt mal zusätzlich an das derzeit vorherrschende Narrativ, dass die Bauindustrie beim Neubau ein Energiefresser wäre. Alleine aus diesem Blickwinkel des legalen Social Engineering ist eher damit zurechnen, dass wir die Autobahnen mit Mikrowellen Ortungssystemen zupflastern für autonomes Fahren anstatt dass viele neue Wohnungen den Mietmarkt entlasten. 👍 Denn: Weder die Cloud noch autonomes Fahren bekommen von der EU35 ein Energielabel.

Die Presse und Politik sind so voll von abschreckenden Maßnahmen beginnend beim ca. 2006 eingeführten "Energieausweis" über Veränderungen der Rechtsform auch von bestehenden Eigentumswohnungen bis zur Beauftragung von Brandschutz-, Umwelt-, Sichtlinien- und Luftgutachtern..... Dass kaum jemand noch ein Zinshaus mit 10 oder 20 Wohnungen baut.

Ach ja..... Die verschiedenen, teuren Siegel für Barrierefreiheit hatte ich vergessen. Bauen und erfolgreich investieren geht leider fast nur noch als Großunternehmen. Und mit der neuen Steuererhöhung durch die CO2 Abgabe wird der Wohnungsbestand die Melkkuh der Regierung. 😕

Grünes Licht also für Profis mit zigtausend Wohnungen. Disclaimer: Die Position CFD long behalte ich wohl noch ein paar Monate.

Liebe Grüße

Gluecksdrache

[TripleH]

Gemeint ist hier natürlich "die Angst/nicht Angst" vor einer Kapitalerhöhung unter Bezugsrechtausschluss (Stichwort "Verwässerungseffekt").

Hier interessierte mich die Stimmungslage von (interessierten) Vonovia Investoren.

Meine bisherige Erwartung ist (auch aus der Vonovia-Historie): Wenn Kapitalerhöhung, dann mit Bezugsrechten.

Abzuwarten ist demnach, wie viele Investoren sich im Mai für die Aktiendividende entscheiden...

Ich bleibe auch investiert. 

[TripleH]

ERGÄNZUNG:

Interessierte müssen nicht bis zur HV, sondern nur bis zum 04.05.2023 warten: 

Die Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2023 wird sicher entsprechende Rückschlüsse zulassen.

[KWie2]

Hallo,

die ursprünglich geäußerte Angst können wir nun wohl zerstreuen.

- Erstens wäre eine Kapitalmaßnahme das Mittel der Wahl, um mehr Sicherheit und Ruhe in‘s Boot zu bekommen.

Die Vonovia hat mit der Übernahme der Deutsche Wohnen einen Kraftakt hingelegt. Aggressives Wachstum geht auf die Eigenkapitalquote und das hat nun wegen der Zinsanhebungen und des erwarteten Drucks auf Immobilienpreise mit der entsprechenden Hebelwirkung auf die Sicherheit des Eigenkapitals und damit auf die Sicherheit der Firma geschlagen. Etwas mehr Eigenkapital und schon wäre alles wieder im Lot.

- Zweitens plant die Vonovia offenbar genau das zu tun.

Im Terminkalender finden sich als voraussichtlich gekennzeichnet:

Bekanntgabe Bezugspreis: 2.6.

Erhalt der neuen Aktien (nach Ausübung des Bezugsrechts): 19.6.

Es ist also genau das geplant, was ich für vernünftig halte und im übrigen auch von einer konservativen Geschäftsführung erwarten würde. 

Eine Eigenkapitalerhöhung mit Bezugsrechten für die Altaktionäre.

Wann der Kurs der Aktie sich entsprechend erholt, muss irgendwo in @ae‘s Glaskugel bereits sichtbar sein. Auf die habe ich aber keinen Zugriff.

Hauptversammlung ist ja am 17.5. und vorher ist alles noch Spekulation.

Gruß: KWie2

[KWie2]

Hallo,

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@Silver_Wolf  schrieb:

Ich weiß immer nicht ob ich zu blauäugig bin …

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Das wird es dann wohl sein.

Was Du da vorgeschlagen hattest heißt Insolvenzverschleppung und ist jedenfalls bei uns in good old Germany eine Straftat.

Die von Dir genannten Fälle sind mit dem der Vonovia nicht zu vergleichen.

Gruß: KWie2

[KWie2]

Hallo,

nach Einsicht in alle Dokumente erkenne ich, dass sich die Eigenkapitalerhöhung auf die Wahrnehmung der Bezugsrechte der Aktionäre auf eine Aktiendividende beschränkt. Das ist eine Eigenkapitalerhöhung durch die Hintertür...

Die nicht gerade geizige Dividende kann also in dem Maße, in dem die Aktionäre die Dividende als Aktiendividende auszahlen lassen, im Eigenkapital gehalten werden. Und Eigankapital ist das, was die Vonovia derzeit braucht, wie die Luft zum Atmen.

Entsprechend mein Tipp an alle Vonovia Aktionäre:

Lasst Euch die Dividende als Aktiendividende auszahlen!

Den Gegenantrag (bezüglich der Dividende) sollten die Aktionäre ablehnen.

Der ist zwar lieb gemeint, schadet den Aktionären m.E. aber mehr, als er nützt. Vielmehr nützt es nicht nur der Vonovia sondern somit auch jedem Aktionär, die Aktiendividende vollumfänglich auszunutzen. Man kann die jungen Aktien dann ja verkaufen, aber das Eigenkapital bleibt somit in der Vonovia und stabilisiert die Firma sowie den Aktienkurs.

Was hat ein Aktionär davon, sich 1€ als Dividende auszahlen zu lassen, wenn die entsprechende Reduzierung des Eigenkapitals wegen der geringen Eigenkapitalquote in der angespannten Situation den Aktienkus um mehr als 2€ einbrechen lässt?

Umgekehrt wird ein Schuh draus: Eigenkapital durch Wahrnehmung des Bezugsrechts im Haus halten, Aktienkurs entsprechend stützen und wenn man das Geld haben möchte, die neu geschaffenen Aktien am Sekundärmarkt (Börse, OTC) verkaufen.

Wer sich die Dividende bar auszahlen lässt, schneidet sich diesmal m.E. wirtschaftlich ins eigene Fleisch.

Gruß: KWie2

[Silver_Wolf]

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@KWie2  schrieb:

Hallo,

nach Einsicht in alle Dokumente erkenne ich, dass sich die Eigenkapitalerhöhung auf die Wahrnehmung der Bezugsrechte der Aktionäre auf eine Aktiendividende beschränkt. Das ist eine Eigenkapitalerhöhung durch die Hintertür...

Man kann die jungen Aktien dann ja verkaufen, aber das Eigenkapital bleibt somit in der Vonovia und stabilisiert die Firma sowie den Aktienkurs.

Was hat ein Aktionär davon, sich 1€ als Dividende auszahlen zu lassen, wenn die entsprechende Reduzierung des Eigenkapitals wegen der geringen Eigenkapitalquote in der angespannten Situation den Aktienkus um mehr als 2€ einbrechen lässt?

Umgekehrt wird ein Schuh draus: Eigenkapital durch Wahrnehmung des Bezugsrechts im Haus halten, Aktienkurs entsprechend stützen und wenn man das Geld haben möchte, die neu geschaffenen Aktien am Sekundärmarkt (Börse, OTC) verkaufen.

Gruß: KWie2

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Ich verzichte jetzt mal auf angemessene Worte zur Einstufung dieses Beitrages.  🙂

Wo steht etwas von einer Kapitalerhöhung? Das hat der CEO explizit verneint.

Das findet nicht statt, das Grundkapital wird nicht erhöht.

Daher gibt es auch keine neu geschaffenen Aktien.

Wie kommst du auf solchen Unfug?

Es wird die Ausschüttung einer Dividende vorgeschlagen.

Da kann man viel, weniger oder auch nichts vorschlagen.

Weniger oder nichts wäre gut für das Unternehmen da mehr von dem Gewinn im Eigenkapital bleibt.

Aber schlecht für den Aktienkurs was wiederum schlecht für das Unternehmen ist wenn man eigene Aktien in der Bilanz hat.

Ob diese Dividende nun in bar oder in Aktien ausgezahlt wird ist vollkommen belanglos.