EBIT-Marge über 100%?

[commicha]

Hallo zusammen,

ich bin relativ neu ins Thema Aktien eingestiegen und lese gerade das Buch "Unternehmensbewertung & Kennzahlenanalyse".

Hier wird unter anderem die EBIT-Marge betrachtet.

Nun habe ich dazu verschiedene Beispiele angeschaut.

Darunter z.B. Airbus, Hugo Boss & die Deutsche Wohnen.

Bei Airbus und Hugo Boss sehen die Werte einigermaßen realistisch aus (um die 4% und um die 15%).

Bei der deutschen Wohnen schiessen die Zahlen jedoch wischen 2013 und 2015 von ca. 30% auf ca. 130%. (Für 2015 Ergebnis vor Steuern 1.787,2 Mio. und Umsatz von 1.375,1 Mio.).

Ist das überhaupt möglich?

Die Zahlen stammen aus dem aktuellen Geschäftsbericht:

http://ir.deutsche-wohnen.com/websites/deuwo/German/4000/berichte.html

Seite 71 und Seite 149)

Danke schonmal!

[NullKommaNix · Accepted solution]

Die 130% erfassen im Zähler neben den üblichen Erträgen aus Mieten etc. auch Zeitwertanpassungen. Letztere sich vereinfacht gesagt "Buchgewinne", weil die Immobilien im Bestand höher bewertet wurden. Dies weil die marktwerte gestiegen sind. Die Marktwerte werden nach einem Modell bewertet. Hier gehen u.a. Mietpreisentwicklungen (des Region, der Objektart, von Benchmarks etc.) ein. Auch das gefallene Zinsniveau führt dazu, dass künftige Mietzahlungen aus den Objekten auf den heutigen Tag diskontiert "mehr Wert" sind (Barwert steigt bei sinken Diskontierungszinsen). Das Modell hat noch andere Faktoren.

Kurzum: Die Immounternehmen profitieren allen davon, dass die regelm. die Zeitwerte hochschreiben können und damit ein gutes EBIT haben. Manche schütten daher eine hohe Dividende aus, die ohne die Zeitwertgewinne nicht sinnvoll wäre.

Ich würde die Zeitwertanpassungen aus der Ebit-Marge rausrechen, dann hat man eine eher mittel-lgfr.Betrachtung. In der nächsten Krise gibt es dann ohnehin die Gegenentwicklung.

[commicha]

Hallo NullKommaNix,

danke für die sehr ausführliche Antwort.

Dadurch ist es doch deutlich klarer geworden.

Gruß

Micha