Vorsicht Steuerfalle: offene Immobilienfonds in Liquidation

[nmh]

Liebe Mitleser,

einige ehemalige offene Immobilienfonds befinden sich in Liquidation, in meinem Bestand beispielsweise der SEB Immo (WKN: 980230) oder der CS Euroreal (WKN: 980500). Diese beiden Fonds werden m.W. per April 2017 aufgelöst. Der Termin ist also recht nah, so dass es möglich sein sollte, den tatsächlichen Liqudationserlös bereits heute abzuschätzen.

Dennoch stelle ich fest, daß beide Fonds momentan an der Börse immer noch mit einem deutlichen Abschlag gegenüber dem von der Fondsgesellschaft angegebenen Rücknahmepreis gehandelt werden. Beispiel (Stand 9.01.2017):

WKN 980230: Fondsgesellschaft ca. EUR 19; Börsenkurs ca. EUR 14

WKN 980500: Fondsgesellschaft ca. EUR 21; Börsenkurs ca. EUR 18

Ähnlich auch der Kanam Grundinvest:

WKN 679180: Fondsgesellschaft ca. EUR 19; Börsenkurs ca. EUR 16

Bereits seit Bekanntgabe der Liquidation vor einigen Jahren lag der Börsenkurs stets deutlich unter dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft. Grund dafür war, daß die Rückgabe an die Fondgesellschaft zu dem höheren Preis nicht mehr möglich ist, und an der Börse gab es einen Risikoabschlag wegen der Ungewissheit, zu welchem Wert der Fonds dann tatsächlich aufgelöst wird.

Doch wenn die Liquidation nur noch wenige Wochen in der Zukunft liegt, erklärt das meiner Meinung nach nicht den immer noch hohen Abschlag.

Ich habe daher einen schlimmen Verdacht, den ich hier gerne zur Diskussion stellen möchte. Möglicherweise droht hier eine gewaltige Steuerfalle!

In den letzten Jahren haben die beiden genannten Fonds zweimal im Jahr recht hohe Beträge ausgeschüttet, die jeweils direkt bei Ausschüttung sofort sowohl vom Kurs an der Börse als auch vom veröffentlichten Rücknahmepreis abgezogen wurden. Die Ausschüttungen wurden voll der Abgeltungssteuer unterzogen, wie eine Dividende. Soweit, so gut.

Doch was passiert ganz zum Schluss, wenn der Fonds liquidiert wird? Angenommen, der letzte Rest wird ausgeschüttet (und beim Anleger wie eine Dividende versteuert), so dass der innere Wert (Rücknahmepreis) dann auf Null sinkt.

Comdirect bucht die Anteile dann wertlos aus. Und so etwas ist keine Veräußerung und unterliegt daher nicht der Abgeltungssteuer! Da aber alle Anleger zu einem Kurs über Null gekauft haben, entgeht ihnen die Möglichkeit, diesen (durch die regelmäßigen Ausschüttungen bedingten) Verlust abgeltungssteuerlich berücksichtigen zu lassen (falls Kauf in 2009 oder später).

Aus steuerlicher Sicht könnte es daher sinnvoll sein, jetzt noch schnell vor der endgültigen Liquidation im April an der Börse zu verkaufen, um den (durch die regelmäßigen Ausschüttungen bedingten) Kursverlust für die Abgeltungssteuer zu erhalten.

Das würde den immer noch recht großen Abschlag zwischen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft und Börsenkurs erklären. Anleger sollten dann keine Zeit verlieren und aktiv werden, um ihren (durch die regelmäßigen Ausschüttungen bedingten) Verlust steuerlich zu erhalten.

Hoffentlich täusche ich mich da. Was ist Eure Meinung? Wird es nach Beendigung zu einer wertlosen Ausbuchung kommen? Gehen unsere (durch die regelmäßigen Ausschüttungen bedingten) Kursverluste dann verloren? Gibt es ein offizielles Statement von comdirect?

Viele Grüße aus einem verschneiten München

nmh

[tmmd]

Bei mir ist der 980230 in meinem Fondsdepot bei der CoDi-Tochter ebase als gesperrt drin, da kann ich den nicht verkaufen.

[schorle80]

@nmh: 

Zu deinem Thema Steuerfalle kann ich leider nichts sagen. Aber das wäre mir völlig neu. Der immer noch größere Abschlag an der Börse kann aber sehr gut anhand der folgenden Punkte erklärt werden:. 

Das Verwaltungsmandant der Fondsgesellschaft endet zwar am im April 2017 (CS Euroreal) bzw. 31.12.2016 (Kanam grundinvest), die Liquidation des Fonds ist da aber  noch längst nicht abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt geht der Bargeldbestand und die restlichen Immobilien an die Depotbank über. Die Abwicklung der restlichen Immobilien übernimmt dann die Depotbank. Auch wenn bis zu diesem Zeitpunkt komplett alle Immobilien verkauft sind, dauert es trotzdem noch mehrere Jahre bis der vollständige Fondswert ausgeschüttet werden kann (dann von deer Depotbank).

Das liegt an folgenden Gegebenheiten:

1. Gewährleistung: Nach Verkauf einer Immobilie können evtl. noch mehrer Jahre Gewährleistungsansprüche an den Verkäufer (Depotbank) gerichtet werden. Deshalb muss bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen aller Gebäude ein Restbetrag im Fonds einbehalten werden, damit evtl. Gewährleistungsansprüche bedient werden können

2. Steuerliche Abwicklung: Je nachdem in welchem Land sich eine Immobilie befindet, kann die steuerliche Abwicklung unterschiedlich lange dauern. In den USA oder Kanada kann dies z.B. bis zu 7 Jahre dauern. Bis dahin könnte immer noch eine steuerliche Nachzahlung für die Depotbank fällig werden. Meistens dauert es keine 7 Jahre, aber das weiß man vorher nicht. Deshalb müssen auch dafür noch Rücklagen im Fonds einbehalten werden.

Somit dauert es noch mehrere Jahre (Schätzungsweise noch mindestens 5 jahre) bis über die Depotbank der Letzte Cent des Fondsguthabens ausgeschüttet werden kann. Bis dahin bleibt nur der Verkauf über die Börse mit einem Abschlag, weil das Geld noch mehrere Jahre festhängt bzw. nicht verfügbar ist. Und man weiß natürlich nicht, wieviel Geld für Gewährleistung und Steuer noch gezahlt werden muss. Dieses Risko schlägt sich natürlich auch im Börsenkurs nieder.

Der nötige Bargeld einbehalt wird dann  mindestens jedes Jahr neu bewertet, je nachdem wann welche Fristen abgelaufen sind. Anhand dessen gibt es dann die weiteren Ausschüttungen bis alles zurückbezahlt ist.

Bestes Beispiel ist der Kanam US-Grundinvest. Dort wurde schon seit Jahren die letzte Immobilie verkauft. Der Fondswert liegt dort immer noch bei über 5 Euro (nur noch Barguthaben als Risikorücklage). Über die Börse ist dort genauso immer noch ein deutlicher Abschlag vorhanden.

Dann kommt noch ein Risiko hinzu. Und zwar, wenn beim Übergang an die Depotbank noch deutsche Immobilien im Fonds vorhanden sind, muss darauf Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland unterschiedlich, so ca. 5 %) abgeführt werden.  Ich bin mir aber nicht sicher, ob das noch gilt, weil der Gesetzgeber mal ein Gesetz verabschieden wollte um für diesen Fall die Steuerzahlung abzuschaffen. Ob das Gesetz aber letztendlich verabschiedet wurde, weiß ich nicht.

Somit kannst man sich jetzt überlegen, was die bessere Wahl ist. Über die Börse mit Abschlag verkaufen und hoffen, dass man das Geld anderweitig besser angelegt bekommt. Oder aussitzen und hoffen, dass so viel wie möglich des Fondswertes bis zur volltändigen Abwicklung übrig bleibt.

Die Aussagen sind alle ohne Gewähr. Im Detail kann dies aber alles in den Fondsnewslettern und Abwicklungsinfos der einzelnen Fonds auf deren Homepage nachgelesen werden. Ich habe hier nur versucht diese Infos von dort hier kurz zusammenzufassen. Hoffe es ist einigermaßen verständlich.

[nmh]

@schorle80: Vielen Dank für die ausführlichen, nachvollziehbaren Erläuterungen. Das dürfte den Abschlag in der Tat erklären.

Jetzt brauchen wir noch jemanden, der weissagen kann, ob es am Ende der Liquidation eine Veräußerung oder eine wertlose Ausbuchung gibt...

Viele Grüße aus einem sonnigen München

nmh

[schorle80]

Wie das im Detail dann bei der allerletzten Ausschüttung funktioniert, weiß ich leider auch nicht. Dieser Tag wird auch noch sehr lange nicht sein.

Das letzte mal als mir das passiert ist, gab es die Abgeltungssteuer noch nicht. 

Aber ich denke, das müsste schon korrekt als Verlust gebucht werden. Die Problematik kommt ja öfters vor, z.B. bei einer Firmeninsolvenz.

[nmh]

Hallo @schorle80, vielen Dank für Deine Antwort.

Gerade bei Firmeninsolvenzen werden die Aktien als wertlos entnommen (ausgebucht), und da es sich nicht im eine Veräußerung handelt, gibt es für den Verlust keine Abgeltungssteuer zurück! Mit anderen Worten, der Verlust ist steuerlich unbeachtlich. Genau das befürchte ich auch bei den Immobilienfonds.

Google: "Insolvenz Abgeltungssteuer"

Viele Grüße

nmh

[SMT_Erik]

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nmh schrieb:

@schorle80: Vielen Dank für die ausführlichen, nachvollziehbaren Erläuterungen. Das dürfte den Abschlag in der Tat erklären.

Jetzt brauchen wir noch jemanden, der weissagen kann, ob es am Ende der Liquidation eine Veräußerung oder eine wertlose Ausbuchung gibt...

Viele Grüße aus einem sonnigen München

nmh

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Hallo nmh,  

mit Weissagungen haben wir uns schon seit jeher schwer getan... 

Wie schorle80 bereits erwähnt hat, kann bis zu der Entscheidung, was mit den Fonds geschehen wird, noch viel Zeit vergehen. Wir können leider nicht einschätzen, wie es weitergehen wird.  

Gruß aus Quickborn, Erik

[schorle80]

@nmh: Ich bin diese Tage nochmal auf was zu Thema Dauer der endgültigen Abwicklung der Fonds gestoßen. Und zwar ist im Abwicklungsbericht des DEGI Europa Fonds folgende Information zu finden:

... "Bei möglichen Forderungen der Steuerbehörden oder sonstigen Verbindlichkeiten, die für Rechnung des Fonds eingegangen sind oder eingehen werden, ist eine längerfristige Bindung der liquiden Mittel im Fonds gefordert. Insbesondere steuerliche Prüfungsverfahren können auch noch einige Jahre nach den jeweiligen Veranlagungszeiträumen durchgeführt werden. Ihren Abschluss finden sie dann erst durch die rechtskräftigen Steuerbescheide. Aufgrund vorstehend geschilderter Problemstellungen ist eine finale Auflösung des DEGI EUROPA nicht vor dem Jahr 2026 zu erwarten. ..."

Da dieser Fonds bereits 2013 an die Depotbank überging, was beim CS Euroreal erst im April 2017 passiert., kannst du dir ja dann ungefähr ausrechen, wie lange dies beim CS Euroreal gehen wird.

Also hast noch genug zeit dir zu überlegen was du machst 😉