Hausbau - Rückzahlung am Ende der Laufzeit

[Bert1989]

Hallo Leute,

noch ist es nicht soweit aber wir (30 & 28) planen in den nächsten Jahren ein Haus zu erwerben/bauen.

Aktuell haben wir uns schon eine kleine Summe ca. 130.000 € zusammengesparrt.

Das zukünftige Haus mit Grund und sonstigen Kosten (Notar) wird in unserer Gegend ca. 500T - 600T € kosten. Das wüde bedeuten wir haben bereits 26-21% desnötigen Kapitals, nicht schlecht aber fehlt halt noch einiges.

Mich würde interessieren ob jemand schon ein Haus gebaut hat und die Kosten gesammelt am Ende der Laufzeit zu bezahlen, gibt wahrscheinlich ein schönes Wort dafür aber mir fällt da keines ein. Eventuell gibt es diese Variante auch nicht.

Mein Gedankengang ist wie folgt.

Aktuell erhalten wir über das gesamte Guthaben eine Verzinsung von ca. 5,5% das entspricht somit einer Summe von 7.150 €, Inflation mit einbezogen (ca. 1,6%) haben wir dann eine Kaufkraft von 137.150 * 98,4% = 134.956 € -> "Gewinn = ca. 5.000 €.

Für das Haus würde ich in der Beispielrechnung jetzt mal 550.000 € ansetzen, die sonstigen Kosten sind hier bereits abgezogen, das Geld werden wir wahrscheinlich im nächsten Jahr erwirtschaften von daher kann man das als "abgegolten" markieren.

Bei den meisten Banken zahlt man ja nur 1,3-1,5 % bei genügend Eigenkapital -> gerechnet mit 1,5% entspricht dies ca. 8.250 € würde man hier die Inflation einrechnen -> wäre der Kredit geschenkt.

Würde man sich komplett finanzieren steigen die Zinsen natürlich an, wo liegt man da? 2% -> man kann ja einen Verweis setzen dass EK vorhanden wäre, die Bank sollte ja auch "froh" sein mehr Geld verleihen zu können, man ist ja solvent!?

Meine Rechnung sieht dann wiefolgt aus.

Abzahlung mit EK

550.000 € - 130.000 € = 420.000 € * 1,5% = 6.300 € Zinsen im Jahr (durch die Inflation ein Nullsummenspiel)

Abzahlung ohne EK

a) Zinsatz 2%

130.000 € * 5,5% = 7.150 € 

550.000 € * 2% = 11.000 €  -> Differenz = 3.850 € (deutlich weniger)

b) Zinssatz 2,45%

130.000 € * 5,5% = 7.150 € 

550.000 € * 2,45% = 13.480 €  -> Differenz = 6.300 € (identisch)

Durch die angepeilte Variante a) hat man einen schönen Gewinn.

Bei der Variante b) ist der Verlust zumindest nicht vorhanden.

Hat irgendwer solch eine Maßnahme schon durchgeführt?

Zum Zinsen festschreiben, ich denke ich würde zocken, wieso sollten diese wieder steigen?

Im Zweifel sollte ich es Gehaltstechnisch ausgleichen können.

Diese Rechnung hab ich jetzt nur gemacht um grundsätzlich eure Meinungen zu hören, schlafen sollte man da schon noch können 😉

Grüße

Bert

[Smurf]

Ehrlich gesagt bin ich nicht sicher, ob ich's richtig verstanden habe, aber generell stellt(e) diese Rechnung wohl jeder an.

Was mich nur stutzig macht?

Egal wo die 5,5% Guthabenverzinsung herkommen, kriegst du die denn dauerhaft?

[Bert1989]

@Smurf danke für die Antwort.

Mir gehts nur darum ob es sinnvoll ist seine. hauskredit abzubezahlen, aufgrund der Inflation>Zinsen fürs Haus, sehe ich die Notwendigkeit nicht.

Die Entwertung ist höher als der Zinssatz.

Wahrscheinlich fallen aber in meinem Szenario höhere Zinsen an.

Die 5,5% sind ein Mittelwert.

20% sind“alte Bausparer die „langsam“ voll werden und können so auch nicht vorzeitig von der Bank gekündigt werden -> Zinssatz liegt bei ca. den erwähnten 5,5%, sind verschiedene BS.

40-45% Aktien, da hatte ich vielleicht Glück aber im Mittel lieg ich da noch bei gute 8%.

hat einmal ein negatives Jahr ansonsten drei mal zweistellig.

5-10% P2P Kredite, da erreiche ich vor Steuer 11%, reduziert sich dann noch auf ca. 7-8%.

Schichte aktuell in Aktien um.

5% Anleihen von Schellenländer, die geben so 4-5% ab. -> ist win ETF

3% Firmenanleihen -> auch so 4-5%

22%sind TG, Griokonto -> da schaff ich sktuell nicht mal die Inflation , liegt bei ca 0,5%.

Nächstes Jahr sollte ich da 0% bekommen, von daher wird sich diese Summe noch drastisch reduzieren.

Die 5,5% spukt am Ende meine Excel aus 😉 stimmt dann so ca.

Grüße

Bert

[Dr. Snuggles]

Die Zinsrechnung ist leider vollkommen falsch. Bitte irgendeinen Annuitätenrechner nutzen. Ich hole mir die Informationen von fmh.de . Dort kann man auch gut die Szenarien durchrechnen mit mehr oder weniger EK. Grundsätzlich sollte beachtet werden, dass die Banken die Nebenkosten gerne als EK hätten. Und die sind manchmal nicht unerheblich. Selbst ohne Makler ist man da in manchen Regionen bei gut 8 %. Und zu den Gesamtkosten: Einfach mal in einer Tabelle sammeln, was gemacht werden soll. Terrasse, Garage, Photovoltaik, KNX-Steuerung, Küche, schöne Fließen, neue Couch und und und. Da kann man locker noch mal 50 - 60k Euro ausgeben und weiß eigentlich nicht so recht, wo das Geld geblieben ist. 

Und beim Hausbau lieber konservativ vorgehen. 20 Jahre Tilgung sind eine lange Zeit. Da kann viel passieren. Lieber die Zinsen jetzt langfristig sichern, eine gute Tilgungsrate haben und das freie Kapital dann ggf. investieren. Und sauber die Lebensrisiken absichern je nach persönlicher Lebenslage. 

Ein Gespräch mit einem Baufinazierer, z.B. hier mit den Kollegen der CoDi, bringt evtl. auch Klarheit darüber, was geht und was nicht. 

[huhuhu]

Hallo Bert,

Deine Rechnung oben liest sich recht abenteuerlich.

Wobei Dein Gedankengang absolut nicht verkehrt ist.

An anderer Stelle habe ich schon zur einer ähnlichen Thematik,

vorgeschlagen, solche Dinge mit den betreffenden zu besprechen u. zu hinterfragen.

Es gibt einige ....sagen wir mal Kniffe

...die Deinen Deinen Vorstellungen nahe kommen.

Einen 08/15 Bankberater würde ich auf keinen Fall hinzuziehen.

Ich würde Dir vorschlagen nimm Dir einen Fachanwalt d. Steuerrechts,

erkläre diesem ALLE Deine Vorstellungen, das hilft.

Auch zu Deinen Gesprächen bei den Banken begleiten Sie Dich ( natürlich gegen € )

...auch wenn es nicht gerne gesehen wird, aber DU bist der Kunde.

In der zuständigen Architektenkammer Deines Bundesland kannst Du Dir zb. Empfehlungen einholen, von Architekten, die auch hier beratend zur Seite stehen,

ja das gibt`s

Und um hier jetzt Missverständnisse vorzubeugen,

...bitte ich Dich freundlichst von Detail Fragen abzusehen.

Viel Erfolg,

und sei Hartnäckig bei den Verhandlungen

...es lohnt sich

Grüße

hhh

[maline]

https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-erfahrene-Anleger-Immobilien-finanzieren-article19138576.html

[Dr. Snuggles]

Noch eine Anmerkung von mir:
Die Sache mit dem endfälligen Darlehen wird sich die Bank sicher entsprechend absichern lassen. Neben der Grundbucheintragung werden die sicher noch etwas wie bspw. eine Lebensversicherung verlangen (weil die davon ausgehen, dass die nicht den Preis für das Haus bekommen, so wie das Darlehen abgeschlossen wurde vor allem bei 100%-Finanzierung), die auf die Laufzeit der Kredits angespart werden muss, um anschließend den Kredit bedienen zu können. Wie die sich derzeitig rentieren, wissen wir ja alle (wenn man überhaupt noch eine bekommt), also wird der monatliche Beitrag entsprechend hoch sein. Oder aber es wird ein Bausparer verlangt. Zusätzlich sicher eine BU-Versicherung in entsprechender Höhe (wenn nicht bereits vorhanden). Das sind alles Kosten, die das Planspiel ggf. unrentabel machen. Ich hatte solche Überlegungen mit Ansparung Bausparer und nur Zinszahlung in den ersten 10 Jahren schon mal angestellt und dann aber mich dagegen entschieden und ein reines Annuitätendarlehen gewählt. Der einzige, der bei diesen Modellen gewinnt, ist die Bank (die holen sich ihr Geld auf jeden Fall wieder).

Wir stehen derzeitig auch wieder vor dieser Entscheidung, ungefähr gleicher Kostenrahmen und ich werde ein Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit und Sondertilgungsoption wählen. Rate soll einem noch Luft zum Leben geben.  Langfristig die Zinsen sichern, Restgeld wird zur Seite gelegt und angespart. Ggf. nach 10 Jahren das Sonderkündigungsrecht nutzen und einen Teil oder ganz das Darlehen ablösen (dieses Recht sollte jeder Darlehensnehmer kennen). Oder ein neues Auto kaufen, oder oder oder. Da bleibt man dann flexibel, aber abgesichert.

Und hier mal noch eine kleine Aufstellung, welche Kosten wir schon ermittelt haben, die noch auf uns zukommen (Schätzkosten):

Maler-/Bodenarbeiten	10.000,00 €
Küche	15.000,00 €
Boden EG
Boden 1. OG
Boden Keller
Elektrische Rolläden (4 * 375)	1.500,00 €
KNX-Verkabelung	10.000,00 €
Elektrische Antrieb in Garage
Stromanschluss Garage
Ausstattung Bad und Gäste-WC
Spitzdach „ausbauen“
Lampen für Treppenhaus (5 * 81)	405,00 €
Kinderzimmer
Schlafzimmer
Couch
Duschverglasung
Terrassenüberdachung	25.000,00 €
Klimaanlage	5.000,00 €
SAT-Anlage	1.000,00 €
Garten	5.000,00 €
Umzug	5.000,00 €
Gartenhaus	3.000,00 €

Das sind noch ca. 80.000 Euro zusätzlich.

Auch wenn wir ähnlich wie du die Mittel für ein solches Planspiel hätten, freu ich mich lieber über den jährlichen Kontoauszug, auf dem steht, dass mir jeden Monat ein Steinchen mehr vom Haus gehört.

[GetBetter]

@Bert1989 

Was Du vorhast ist im Endeffekt nichts anderes als ein mutwillig erhöhter Hebel bei der Immobilienfinanzierung. Höherer Hebel = höheres Riskio. Kann gut gehen, muss aber nicht.

Solange Du brav Deine Raten zahlst, das Haus nicht verkaufen willst (oder musst) und keine Anschlussfinanzierung benötigst ist das alles unkritisch. Leider lässt sich das über so lange Zeiträume vorher nie sicher sagen.

Bei einem Investment in eine zu vermietende Immobilie könnte man darüber noch nachdenken, beim Eigenheim wäre das definitiv nicht mein Fall.