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Kredit für Immobilie - Auflösen des Depots für Eigenkapital?

DerFux
Autor ★★
20 Beiträge

Hallo Community,

 

Ich möchte hier um Eure Meinung bitten. Seit ein paar Jahren schlage ich mich damit rum, Eigenheim zu schaffen - Bestand oder Bau, keine Villa oder "fettes" Grundstück. (*) Finanziell bin ich auf einen Immobilienkredit angewiesen. Nach einer Beratung durch den Finzanzexperten einer lokalen Bank bin ich etwas unsicher.

 

Dieser meinte, ich müsse soviel wie möglich an Eigenkapital bereit stellen, nur dann würde die Immobilienfinanzierung Sinn machen. Ich solle mein Depot "räumen" und alles in den Kauf der Immobilie bzw. in das Bauvorhaben stecken. Zumal eine Vollfinanzierung seitens der Bank nur mit höhren Kreditzinsen verbunden ist. (**)

 

Einerseits: Je niedriger die Kreditsumme, desto weniger Zinsen und auch eine geringer Anschlussfinanzierung nach der Kreditlaufzeit. Das Kapital an der Börse zu lassen ist sehr riskant, da theoretisch jederzeit ein Totalverlust entstehen könnte. 

 

Andererseits: Das angelegtes Kapital an der Börse fährt auch Gewinne ein und es könnte die Kredittilgung unterstützen. Das Kapital könnte in 20 oder 30 Jahren so groß sein, dass vielleicht die Anschlussfinanzierung im super-besten Fall gar nicht mehr nötig ist.

 

Das Depot in Beton umwandeln und den Spaß (oder das Leid?) an der Börse sein lassen? Oder Vollfinanzierung mit entsprechend höhren Zinsen? Theoretische Rechnungen meinerseits führen zu einem fast gleichen Resultat nach X Jahren - mal davon abgesehen, dass diese sehr statisch ist.

 

Vielleicht stand jemand vor einer ähnlichen Entscheidung und kann seine Erfahrung teilen.

 

-----

*) Mir ist bewusst, dass aktuell Immobilien sehr teuer sind und auch wenn die Preise steigen mögen in der nächsten Zeit, doch das Risiko besteht "zu teuer" in die Immobilie eingestiegen zu sein.

 

**) Eine Vollfinanzierung ist natürlich nur bis zu einer gewissen Summe und/oder Absicherung möglich. Zum Beispiel: 5 Millionen EUR voll über Kredit zu finanzieren bei einer niedrigen monatlichen Rate macht natürlich keinen Sinn.

 

 

37 ANTWORTEN

t.w.
Legende
4.909 Beiträge

Hallo @DerFux,

 

besteht vielleicht auch die Möglichkeit, der Bank ein Depot zu verpfänden als Eigenkapitalersatz? Das wäre ja quasi die Zwitterlösung... 

swolpoll
Experte ★★★
727 Beiträge

@DerFux: Das ist eine schwierige, nur höchst individuell zu beantwortende Frage.

 

Rein theoretisch solltest Du das Wertpapierdepot behalten, wenn es mehr Rendite abwirft als die Kreditzinsen kosten. Angenommen die Kreditzinsen sind bei ca. 2%, die Rendite eines schön breit gestreuten Aktiendepots liegt bei ca. 5% p.a. Rein theoretisch ist es dann besser, sich bis an die Oberkante zu verschulden und die 3% Differenz mitzunehmen. 

 

Aber das kann natürlich in die Hose gehen und ob Du das Risiko tragen willst, musst Du selbst entscheiden. Es ist halt sehr schnell ein existenzielles Risiko.

 

Ein Interhyp-Berater hat mir mal gesagt, die besten Kreditzinsen gibt es ab ca. 40% EK-Quote bei einer Finanzierung. Mehr als 40% EK würde ich also auf keinen Fall einbringen.

 

Um welche Größenordnungen geht es denn bei Dir? Sprich, was ist dein EK-Spielraum bei der Finanzierung (min-max in Prozent)?

 

Vollfinanzierung nur um das Depot zu behalten wäre mir zu riskant. Aber wenn Du 40% EK hast und dann noch ein Depot würde ich das Depot nicht auflösen, um noch mehr EK zu haben.

 

Hoffe, dies hilft ein wenig.

 

Gruß,

swolpoll

baha
Mentor ★★★
2.656 Beiträge

Sehr schöner Thread. Ich vermute oder schließe es zumindest nicht aus, dass ich in einigen Jahren auch vor dieser Frage stehen werde. Bin gespannt, was es hier an Meinungen gibt 🙂

 

Nach meiner derzeitigen "Planung" würde ich das Depot wahrscheinlich nicht aufgeben, aber zumindest deutlich verkleinern.

DerFux
Autor ★★
20 Beiträge

@swolpoll  schrieb:

Das ist eine schwierige, nur höchst individuell zu beantwortende Frage.

Stimmt, die Frage an sich ist sehr schwer und völlig individuell zu beantworten. Vielmehr zielt die Frage auf eine Meinung ab.

 

 

Um welche Größenordnungen geht es denn bei Dir? Sprich, was ist dein EK-Spielraum bei der Finanzierung (min-max in Prozent)?

 


Das ist ein guter Punkt der in meiner ersten Nachricht fehlt.

 

Je nach dem (realistischen) Angebot der Immobilie: 50% bis 10% EK welches zur Zeit im Depot als Wertpapiere gebunden ist. Sicher: es gibt tolle Immobilien, dessen Kaufpreis die EK Quote unter die 1% Marke fallen lassen - aber Mann und Frau soll ja auf dem Teppich bleiben.

 

Das ist der Punkt der mich eben grübeln lässt: Entweder das Kapital zu Beginn in die Finanzierung zu werfen oder am Ende der Kreditlaufzeit die Restschuld damit zu drücken. Letzeres erscheint mir flexibler und vielversprechender, da ich - wie schon festgestellt - mit einer Rendite aus Wertpapieren unter dem Strich weniger Schulden dann hätte. Gegenübergestellt natürlich das Risiko.

 

DerFux
Autor ★★
20 Beiträge

@baha  schrieb:

Nach meiner derzeitigen "Planung" würde ich das Depot wahrscheinlich nicht aufgeben, aber zumindest deutlich verkleinern.


Das wäre ein Mittelweg: Nur ein Teil des Depots auflösen. Einerseits weiter "flüssig" und aktiv an der Börse bleiben. Auf der anderen Seite in den Kredit etwes einbringen.

hmg
Experte ★★
471 Beiträge

Ein paar Anregungen aus meinen persönlichen Erfahrungen zum Thema Hauskauf:

 

Zumindest die Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Steuern etc.) solltest Du auf jeden Fall aus dem Eigenkapital bezahlen. Vollfinanzierung über 100% machen Banken zwar unter bestimmten Voraussetzungen auch, aber die Konditionen werden dann doch spürbar schlechter. 

 

Depot komlett auflösen würde ich nicht. Wahrscheinlich ist im Moment auch kein idealer Zeitpunkt, um alle Deine Aktien zu verkaufen, d.h. Du würdest möglicherweise Buchverluste realisieren müssen. Das würde ich versuchen zu minimieren.

 

Bei einem Hausbau oder Hauskauf gibt es meist im Verlauf noch weitere ungeplante Ausgaben. Wenn Du einen Teil des Depots behältst, hast Du einen Notgroschen für größere Nachbesserungen. Sonst müsstest Du in so einem Fall den Kredit aufstocken...

 

Kaufst Du nur für Eigennutzung oder (auch) zur Vermietung? Wenn Du vermietest, kannst Du die Zinsen des vermieteten Anteils absetzen (mit Steuerberater besprechen - getrennte Kreditverträge?!)! Dann würde ich mit dem Eigenkapital niedrig bleiben. Sonst hängt es auch von den Konditionen ab. Du kannst Dir ja alternative Angebote für verschiedene Eigenkapitalquoten geben lassen.

 

Möglichkeit zur Sondertilgung nicht vergessen! Da könntest Du z.B Dividenden gut investieren.

 

huhuhu
Legende
7.240 Beiträge

@DerFux  schrieb:

@swolpoll  schrieb:

Das ist eine schwierige, nur höchst individuell zu beantwortende Frage.

Stimmt, die Frage an sich ist sehr schwer und völlig individuell zu beantworten. Vielmehr zielt die Frage auf eine Meinung ab.

 

 

Um welche Größenordnungen geht es denn bei Dir? Sprich, was ist dein EK-Spielraum bei der Finanzierung (min-max in Prozent)?

 


Das ist ein guter Punkt der in meiner ersten Nachricht fehlt.

 

Je nach dem (realistischen) Angebot der Immobilie: 50% bis 10% EK welches zur Zeit im Depot als Wertpapiere gebunden ist. Sicher: es gibt tolle Immobilien, dessen Kaufpreis die EK Quote unter die 1% Marke fallen lassen - aber Mann und Frau soll ja auf dem Teppich bleiben.

 

Das ist der Punkt der mich eben grübeln lässt: Entweder das Kapital zu Beginn in die Finanzierung zu werfen oder am Ende der Kreditlaufzeit die Restschuld damit zu drücken. Letzeres erscheint mir flexibler und vielversprechender, da ich - wie schon festgestellt - mit einer Rendite aus Wertpapieren unter dem Strich weniger Schulden dann hätte. Gegenübergestellt natürlich das Risiko.

 


 

Guten Abend Der Fux,

 

ich möchte Dir mal ein wirklich ehrlich & gut gemeinten Rat geben.

 

Lese Dir manche Beiträge hier 3 - 4 mal in Ruhe und langsam durch.

 

Wenn ich einige einzeln beantworten müsste, wären diese bestimmt länger,

wie manch ein Beitrag von Shane, dem Drachen und nmh zusammen

( nicht böse gemeint Smiley (fröhlich) )

 

Vielleicht äußern sich hier mal ein paar wirklich "alte" Mitglieder wie man es vor

30 -40 Jahren hielt.

Faustregel 10 % Ek.   im laufe der Jahre dann 20 %

( und jetzt komm mir bitte keiner mit Zins Politik, Inflation,Baukosten u. ähnlichem )

 

Da gab es keine Überlegungen ....Depot auflösen...reduzieren...usw.usw.

weil die meisten Menschen solche Dinge gar nicht hatten.

Man war froh wenn man das Ek zusammen gekratzt bekam.

 

Und hier kommt der Beitrag von hmg ins Spiel,

der der Realität für mich persönlich in vielen Punkten am nächsten kommt.

 

Wenn Du/Ihr zb. eine Immobilie für 600.000.- erwerben möchtet,

und es sind ca. 120.000.-  +  30.000.- vorhanden, macht es.

Egal ob im Depot ??  --20 --30--40% verbleiben.

 

Das Deine Persönliche Situation zu berücksichtigen ist, braucht man glaube ich nicht zu erwähnen.

 

Und wenn jetzt hier auch wieder einige andere meinen Beitrag Verschreiben,

ICH spreche aus meiner persönlichen Erfahrung, und habe so bzw. so ähnlich,

mittlerweile 4 Erwachsene Kinder durch diesen Dschungel erfolgreich geführt.

 

Dir/Euch wünsche ich viel Erfolg, gelingen und natürlich das dazu gehörende Glück.

 

Gute Nacht

hhh

 

DER in der tat ein klein wenig Ahnung hat  Smiley (zwinkernd)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fix1
Experte ★★
417 Beiträge

Sehr, sehr spannende Diskussion:

Ich antworte mal als jemand, der "damals" vor der gleichen Situation stand und sein Depot komplett aufgelöst hat. IM RÜCKBLICK betrachtet war es vielleicht die falsche Entscheidung. Denn meine Finanzierung lief grob gesagt von 2007 bis 2017, also bekanntlich in einem Zeitraum, in dem ich mit breit gestreuten Fonds (von ETF hatte ich zu dem Zeitpunkt noch nie etwas gehört) eine WESENTLICH höhere Rendite hätte erwirtschaften können als die Zinsen, die ich für ein höheres Darlehen hätte aufwenden müssen.

Habe ich damals also einen Fehler gemacht? Rechnerisch vielleicht. Und im Rückblick sowieso. Aber im Rückblick sollte man solche Dinge in meinen Augen eben nicht betrachten. Schließlich wissen wir alle, dass wir hinterher immer schlauer sind.

Die Psyche darf man bei solchen Dingen im Übrigen auch nicht aus der Acht lassen. Für mich war es ohnehin ein sehr, sehr komisches Gefühl, bei jemandem so tief in der Kreide zu stehen. Deswegen wollte ich es nicht dadurch noch "schlimmer" machen als ohnehin nötig. Ein schwankendes Depot als Gegengewicht hätte mich dabei nicht beruhigt.

 

Noch ein steuerlicher Aspekt: Oben wurde schon gesagt, dass eine etwaige Vermietung der Immobilie die Sache in einem anderen Licht erscheinen lassen kann, da ich ja die Zinsen steuerlich geltend machen kann.

 

Wenn die Immobilie aber tatsächlich "nur" eigengenutzt wird, ist zu beachten, dass beim Vergleich der Rendite im Depot mit der Höhe der Darlehenszinsen auch "netto mit netto" verglichen werden muss. Sprich: Für deine Rendite im Depot zahlst du ggf. Steuern (zwar derzeit(!) nur 25% (+SolZ und ggf. KiSt) und auch nur jenseits des Freibetrags). Aber die Darlehenszinsen sind jedenfalls steuerlich gesehen für die Katz! 🙂

 

Ich hoffe, ich konnte auch ein wenig helfen und dass du in den nächsten xxx Jahren durchgängig zufrieden bist mit deiner Entscheidung. 🙂

 

TutsichGut
Mentor ★★★
2.298 Beiträge

Hallo @DerFux

 

Ich bin einer, der mit spitzem Bleistift rechnet, nicht nur was Gebühren angeht.

 

Hast du mal darüber nachgedacht, dass die Zinsen steigen könnten/werden?

Hast du mal überlegt innerhalb von 10-15 Jahre voll zu tilgen?

Welcher Zins wird da deine persönliche Schmerzgrenze sein?

Hast du ein so sicheres Einkommen, dass du das Haus auch in schlechteren Zeiten halten kannst?

 

Auto fängt mit Au an, ist aber auch in Haus vorhanden.

Viel Glück und Erfolg

 

LG TutsichGut
DiskLeimEimer:Ich bin nicht dafür verantwortlich für Das, was mein Bauch von sich gibt.