Kredit für Immobilie - Auflösen des Depots für Eigenkapital?

[DerFux]

Hallo Community,

Ich möchte hier um Eure Meinung bitten. Seit ein paar Jahren schlage ich mich damit rum, Eigenheim zu schaffen - Bestand oder Bau, keine Villa oder "fettes" Grundstück. (*) Finanziell bin ich auf einen Immobilienkredit angewiesen. Nach einer Beratung durch den Finzanzexperten einer lokalen Bank bin ich etwas unsicher.

Dieser meinte, ich müsse soviel wie möglich an Eigenkapital bereit stellen, nur dann würde die Immobilienfinanzierung Sinn machen. Ich solle mein Depot "räumen" und alles in den Kauf der Immobilie bzw. in das Bauvorhaben stecken. Zumal eine Vollfinanzierung seitens der Bank nur mit höhren Kreditzinsen verbunden ist. (**)

Einerseits: Je niedriger die Kreditsumme, desto weniger Zinsen und auch eine geringer Anschlussfinanzierung nach der Kreditlaufzeit. Das Kapital an der Börse zu lassen ist sehr riskant, da theoretisch jederzeit ein Totalverlust entstehen könnte. 

Andererseits: Das angelegtes Kapital an der Börse fährt auch Gewinne ein und es könnte die Kredittilgung unterstützen. Das Kapital könnte in 20 oder 30 Jahren so groß sein, dass vielleicht die Anschlussfinanzierung im super-besten Fall gar nicht mehr nötig ist.

Das Depot in Beton umwandeln und den Spaß (oder das Leid?) an der Börse sein lassen? Oder Vollfinanzierung mit entsprechend höhren Zinsen? Theoretische Rechnungen meinerseits führen zu einem fast gleichen Resultat nach X Jahren - mal davon abgesehen, dass diese sehr statisch ist.

Vielleicht stand jemand vor einer ähnlichen Entscheidung und kann seine Erfahrung teilen.

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*) Mir ist bewusst, dass aktuell Immobilien sehr teuer sind und auch wenn die Preise steigen mögen in der nächsten Zeit, doch das Risiko besteht "zu teuer" in die Immobilie eingestiegen zu sein.

**) Eine Vollfinanzierung ist natürlich nur bis zu einer gewissen Summe und/oder Absicherung möglich. Zum Beispiel: 5 Millionen EUR voll über Kredit zu finanzieren bei einer niedrigen monatlichen Rate macht natürlich keinen Sinn.

[putour]

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@Glücksdrache  schrieb:

Hallo @putour,

dann bitte so gründlich wie möglich recherchieren. Lasse Dich nicht einfach mit "ca."-Angaben zur Brutto-Rendite "abspeisen".

Sehe nach wie es mit den "Reparatur-Rücklagen" aussieht, wie die tatsächliche Vermietung/Vermietbarkeit aussieht. Und insbesondere auch wie die Wertentwicklung der Immobilien in der Region aussehen wird.

Persönlich wäre ich von einer Immobilie zur Vermietung nur überzeugt, wenn sie die zu erwartende Aktienrendite um Längen schlägt.

Eine erste, ganz grobe Einschätzung gibt es im "Wohnatlas" und verschiedenen Studien zu Zuzug und Wegzug aus bestimmten Regionen.

Zudem solltest Du das Risiko einrechnen, dass eine Eigentumswohnung nicht teilbar ist. Bist Du mit dem Investment nicht zufrieden, so kannst Du nicht - wie bei Wertpapieren -einfach eine Teilposition schließen.

Erst wenn unter Berücksichtigung der Betriebskosten, des Risikos, der Abschreibung / Reparaturbedarf wirklich ein Wertzuwachs zu erkennen ist, dann könntest Du wirklich an den Kauf denken.

Und bitte nie, nie zeitlich unter Druck setzen lassen.

Ich drücke die Daumen!

Liebe Grüße

Glücksdrache

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Hallo @Glücksdrache

vielen Dank fuer die Hinweise. Haben alles so gut wie moeglich durchdacht und durchgerechnet und Deine ganzen Punkte beruecksichtigt. Unwaegbarkeiten bleiben natuerlich, wie die zukuneftige Wertentwicklung, Reparaturen, der Mietmarkt usw. Es ist eben eine Investition mit entsprechenden Chancen aber auch Risiken. Einiges davon hat man aber hier im Gegensatz zu Wertpapieren selbst in der Hand. Festlegung der Miete, Auswahl des Mieters, welche Renovierungen sollen wann und wie gemacht werden. Wir kennen die Gegend gut und koennen uns gut vorstellen in 15-20 Jahren dort wieder hinzuziehen.

Wichtig sind uns ausreichend Reserven auf dem Tagesgeld von min. 3 Nettogehaeltern und immer noch ein knackiges Depot, welches in richtig grossen Notfaellen teilweise liquidiert werden kann.

Ich bin eben nur der Meinung, dass man bei Zinsen im Bereich von unter 1.50% p.a. fuer 10 Jahre Zinsbindung nicht das gesamte Depot aufloesen muss. Aber auch hier muss und sollte das jeder fuer sich entscheiden.

Schoenen Abend,

putour 

[DerFux]

Nach einigen Wochen hier nur ein kleines Update: Nachdem wieder mal eine interessante Immobilie schneller verkauft wurde, als ich mit der Entscheidung / Besichtigung jener war und eine andere Immobilie schnell wieder aus dem Angebot einer der hiesigen Websites entfernt war ... nichts neues hier im Westen.

Dementsprechend bleibt auch das Depot erstmal so erhalten. Und ich suche weiter ...

Vielen Dank an alle, die Ihre Meinung konstruktiv hier eingebracht haben.

[michael04827]

Spoiler

Spoiler

Hallo Fux, gute Frage!
Paar bescheidene Anmerkungen: 
1. An der Börse investiert sein ist klug, genau das Richtige. Nur nimm den negativen Akzent raus. Wenn du zB. in Investmentfonds investiert bist, breite Mischung!!! erweist sich Schreckgespenst Totalverlust als Popanz. Besonnen investieren, ohne Gier...
2. Goldene Regel 30% Eigenkapital, Rest finanzieren, gestaffelt 10/15/20Jahre mit kostenfreier Sondertilgung bedenken. Zu zahlender Zins geringer als jährlich. Depot Durchschnittsertrag. (Unberücksichtigt bleibt Einliegerwohnung udgl.)
3. Die Gier des Gesetzgebers beachten! Freibetrag 801/1602 p.a. Unter diesem Gesichtspunkt nur Anteilverkäufe. Depot ist immer "Sicherheit" - Abtretung U.U. möglich. - Wesentlich das Gesamtkonzept deiner Vermögensstruktur über Lebenszeit.
Details gingen hier zu weit. Hoffe paar Anregungen kannst erkennen für deine Situation

[putour]

Nun auch von mir ein kleines Update. Wir haben zugeschlagen und die Immobilie erworben. Das Depot haben wir nur teilweise aufgeloest und der Rest des Depots (hauptsaechlich Vanguard FTSE All World) muss jetzt in den naechsten 10 Jahren mehr als 1.25% p.a. bringen.

Ich glaube dran, aber wir werden es sehen. Fuehle mich damit einfach wohler als alles in die Immobilie reinzustecken.

Ein Update gibt es dann in 10 Jahren.....

[fireball8]

@DerFux 

ich bin mal so frei, hatte deine frage bei der suche nach einem anderen thema gefunden.

ich versuche mal in kürze zu formulieren was mir zu deiner frage eingefallen ist.

ich persönlich würde bei einem kauf die kondition so LANGE wie möglich fest schreiben - 20 j oder sogar länger, da die langfristigen 20 jährigen durchschnitts kreditzinsen geschätzt bei mind. 5 % liegen dürften, bitte selbst prüfen. damit minimierst du das risiko eine hohe restschuld teuer anschluss finanzieren zu müssen sollte am ende deiner laufzeit mal eine hochzinsphase sein. zudem hast du nach 10 jahren ohnehin ein sonderkündigungsrecht bzgl. des kreditvertrags, kommst also falls du möchtest aus dem vertrag, jedoch fällt dann evtl. eine vorfälligkeitsentschädigung an die nicht unerheblich hoch sein kann. sollte das zinsniveau jedoch höher als bei abschluss sein, kannst du auch ohne diese vv entschäd. aus dem vertrag kommen.

bei der berechnung der belastung neben den zinsen eine ordentliche tilgung von mind. 1 % besser 2 % p.a. mit einbauen, plus sondertilungsoption im vertrag.

meine 25 j. erfahrung bei immo krediten zum kauf von mietwohnungen ist, dass ab einem bestimmten % satz eigenkapital die zins kondition nicht mehr günstiger wird. da kannst du das geld in hoch konservativen z.b. dividenden aristokraten in den zwischenzeit für dich arbeiten lassen statt es für die ersparnis von 2% p.a. als ek in die immobilie zu stecken, wenn das deinem wohlfühl barometer entspricht. weiterhin richtet sich die kredit kondition nach deiner bonität also nach sicherheiten falls vorhanden und deiner historie bei der bank. ich finanziere meist bei meiner regionalen hausbank die die hiesigen immomarkt kennt - dies ist quasi eine doppel kontrolle, da ja auch die bank die immobilie einschätzen muss. generell gilt nach meiner erfahrung von deren schätzwert gehen 20% abschlag weg um auf den immo beleihungswert zu kommen, welcher einfluss auf die kondition hat. einfach mal googeln nach beleihungswert immokauf. vor der konditionen verhandlung vergleiche ich in ruhe alles was es im internet gibt und spreche dann persönlich mit meinem berater bei der regionalbank. habe sehr gute erfahrung mit raiffeisen - genossenschaftsbanken.

wichtig ist finde ich dass man mit der monatlichen gesamtbelastung beim immokauf in keinem fall an seine grenzen geht sonst schläft man dabei nicht gut.

herzliche grüsse

[Heinrich]

Hallo,

-alle Aktien verkaufen und Gewinne sichern

-das Geld daraus auf ein Tagesgeldkonto parken,auch wenn es wenig bringt,aber es wäre sicher! Einzigste Anlage momentan wäre in Gold & Goldminen wie Newmont Mining

-im Herbst wird die Wirtschaft wohl einen kräftigen,wenn nicht den kräftigsten Rutsch bekommen

-dann werden die Immobilienpreis auch wieder von ihrem hohen Roß kommen und

Handwerkerpreise sinken auch wieder.

Habe eine Handwerksfirma und Investitionen in Betongold & Aktzien,letzteres verkaufe ich jetzt und leg mich auf die Lauer.Viel Erfolg

[huhuhu]

Danke für den Tipp  

27°

[fireball8]

@Heinrich 

für anlage/aktienanfänger sind goldminenaktien sicherlich keine zu empfehlende anlage. 

"Einzigste Anlage momentan wäre in Gold & Goldminen wie Newmont Mining"

goldminenaktien sind meiner ansicht nach keine sicheren anlagen zum parken von geld.

dann schon lieber defensive aktien wie consumer staples wie unilever, nestle, procter & gamble und fürs warten ( auf was auch immer man warten will ) eine relativ sichere dividende bekommen.

tagesgeld bei höheren beträgen aufgepasst: die einlagensicherung nur bis 100´TEuro.

beste grüsse und ein tolles wochenende!