Immobilieninvestments

[ehemaliger Nutzer]

Hallo zusammen,

ich habe mich beim Finanzwesir-Treffen unter anderem mit @sixtysix im Watzke unterhalten. Es ging um das Thema eine Immobilie zum vermieten zu kaufen.

Ich kenne mich auf diesem Feld gar nicht aus. Meine Idee ist folgende: Eine kleine Wohnung zu kaufen und die Miete soll ungefähr Zins und Rate decken.

Gibt es dazu Erfahrungen hier im Forum? Wenn ja, wie habt ihr diese gesammelt? Ich habe schonmal gehört, dass Alex Fischer Wissen in dem Bereich vermittelt. Hab mir heute morgen mal kurz ein 10 Minuten Video von ihm angeschaut.

Grüße aus Dresden

Sonni

[baha · Accepted solution]

Hallo @ehemaliger Nutzer,

für die meisten privaten Vermieter fällt die Rendite schätzungsweise ziemlich mau aus. Das gilt umso mehr, wenn die Immobilie (teilweise) fremdfinanziert wird.

Hinzu kommt das Risiko, dass die Immobilie selbst möglicherweise in der Zeit an Wert verliert. Die ganzen anderen Negativ-Punkte, die an einer Immobilie sonst noch hängen, kommen dann noch dazu: man kann sie nicht mal eben veräußern (bei Notverkäufen sind hohe Preisabschläge einzukalkulieren), schon gar nicht in Teilen (wenn man nur ein bisschen Geld bräuchte). Einiges an Arbeit für die Verwaltung, Abrechnung, usw. Und dann natürlich das Risiko, Ärger mit den Mietern zu bekommen. Wer mal Mietnomaden hatte, weiß wovon ich rede.

Dein Beispiel zeigt es schon: die Miete soll Zins und Tilgung tragen. Und du trägst die Instandhaltung und das (Klumpen-)risiko? So gerechnet ist das ein Minusgeschäft.

Die langfristige durchschnittliche Wertentwicklung (mit Inflationsausgleich) von Immobilien liegt in Deutschland irgendwo unter 1% p.a. Mit Aktien fährt man da deutlich besser.

Professionelle Immobilienfirmen haben deutliche Kostenvorteile ggü. privaten Vermietern. Die Verwaltung, Abrechnung etc. geht im Massenverfahren; für die Instandhaltung beschäftigen sie eigene Handwerker, kaufen zu Großkundenpreisen Baumaterial. Außerdem haben sie weniger Steuern zu zahlen.

Gruß

baha

(Ich bin auch Vermieter, aber ich habe die Immobilie nicht gekauft sondern übertragen bekommen. Ob ich das in zehn Jahren noch mache, weiß ich heute aber definitiv nicht.)

[Glücksdrache · Accepted solution]

Hallo @ehemaliger Nutzer,

gerade habe ich den perfekten Beitrag von @baha gelesen und kann eigentlich fast nichts mehr hinzufügen. Einfach weil es perfekt ist!

Ich kann nur eine vergleichsweise kleine Idee einbringen: Als "Einzelvermieter" kaufst Du eine Eigentumswohnung nicht zu Erstellungs- oder Selbstkosten, sondern zu einem mehr oder weniger fiktiven oder realen Verkaufspreis.

Im Gegensatz zur ausufernden Berichterstattung beim Wertpapierkauf (sogenannte Kosteninformationen seit Januar 2018) bekommst Du keinerlei Hinweise auf die "inneren Werte" der Immobilie.

Nur den Grundstückspreis kannst Du mit der entsprechenden Geschossflächenzahl umrechnen und bekomst einen Hinweis auf den prozentualen "Inhalt" des Verkaufspreises.

Wenn es also nicht eine Wohnung zum Selbernutzen (also Wegfall eigener Mietzahlungen) ist, dann würde ich eher davon abraten.

Es sei denn, du kannst ein eigenes Mehrfamilienhaus finanziell stemmen, kassierst einen Teil beim Staat ab (sozialer Wohnungsbau, Eigenkapitalhilfe) und hast die Zeit das Projekt selber zu betreuen.

Je mehr Du aber von den Erstellungskosten weg bist, desto mehr Gewinn der verschiedenen Stufen bezahlst Du. Schau Dir doch mal die diversen "Pflegeimmobilien" an, die bei den Maklern so im Angebot sind.

Zusätzlich werden die Wohnungseigentümer ja durch ein ausuferndes Baurecht und Vorschriftendickicht gewürgt.

Ein Neuinvestment zum Fremdvermieten: Eher nicht. Ich habe zufällig noch die Leerstandquote von Leipzig im Kopf, die neulich in der SZ stand.

4,X % Leerstand bedeutet im Schnitt nicht viel. Wenn es aber genau Deine Wohnung ist die leer steht, dann ist es eher ein Kostenfresser.

Persönlich glaube ich, dass Du mit einem Wertpapierinvestment im Schnitt besser fahren würdest.

Liebe Grüße

Glücksdrache

[maline · Accepted solution]

Hallo @ehemaliger Nutzer

noch ein Gedanke - jeder Beginn kostet Zeit - eine Aktie ist schnell verkauft - eine Immobilie nicht - Fehlgriffe werden hier teuer ...

Wenn du aber das BGB liebst - Dich Eigentümerversammlung reizen, Sonderzahlungen wegen Investitionen nicht abschrecken, du sozial eingestellt bist und verstehst warum Mieter manchmal nicht zahlen - warum nicht?

Hier eine kleine, aufgehübschte Story:

Meine Jugendstilvilla mit Pool (will nur @nmh neidisch machen) hat sich verdoppelt (der Preis) - in 20 Jahren - war tief beeindruckt - Tage später habe ich nachgerechnet, hätte ich mit Aktien auch erreicht, nur schneller ...

Alles Gute

[chairman_1]

...vielleicht noch ein anderer Aspekt, den Makler gern anbringen, wenn sich ein Objekt nicht verkauft oder auch besonders teuer ist: Lage, Lage, Lage!

Also nach Tucholsky wie folgt: "...Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,
vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän,
vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn – aber abends zum Kino hast dus nicht weit..." http://www.mumag.de/gedichte/tuc_k02.html

LG Chairman

[Pramax · Accepted solution]

Hallo @ehemaliger Nutzer

Nur mal zur Überlegung:

Status Quo:

- Immobilien-Hype in den BRD-Ballungszentren

- Wirtschaft in der BRD brummt

- Zinsen sind niedrig

Was passiert, wenn sich einer dieser Faktoren ändert und beispielsweise

Dein Mieter seinen Job verliert?

Und da geistert zudem das Gespenst der noch ungeklärten Grundsteuerneuberechnung herum. Bei der Geldgier unseres Staates kann man

davon ausgehen, dass es für Mieter und Immobilieneigentümer zukünftig nicht billiger wird.

Im Übrigen bin ich der Meinung, dass meinen Vorrednern voll und ganz

zuzustimmen ist.

Gruß, Pramax

[maline]

@chairman_1

Endlich mal Niveau hier - nicht die Creme - nicht nur der trockene Finanzkram - mehr davon!

[nmh]

@maline:  Habichdas richtig verstanden? Nur ein Pool in der Jugendstilvilla? Jetzt bin ich aber schon bissl enttäuscht.

Aber ich muss schlussmachen, der frische Champagner für einen meiner Pools im Vorgarten wird gerade neu geliefert. Tanklastwagen!

nmh

[Pramax]

@nmh

Du Angeber.

Ich krieg mein Öl übrigens immer von Ewing Oil.

http://ewingoil.com/

Gruß, Pramax

[chairman_1]

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@maline  schrieb:

@chairman_1

Endlich mal Niveau hier - nicht die Creme - nicht nur der trockene Finanzkram - mehr davon!

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...eigentlich schade, dass Dir das erst jetzt auffällt. Ich hatte mich schon ab und an mit fremden Federn geschmückt.- 

Ich benutze immer Nivea-Creme und nicht solche von Shiseido und Co., um die hohen Ausgaben für den Alpen-Ostsee-Ausblick stemmen zu können. Als "Champagner" leiste ich mir dann "Faber-Sekt". 

Bei einem Wetter wie zur Zeit bin ich mit/in meinem gut gesicherten Anwesen fast wunschlos glücklich.

LG Chairman