Thema "Betreff: Immobilieninvestments" in Vorsorge & Finanzierung

Immobilieninvestments

ehemaliger Nutzer — Fri, 20 Apr 2018 07:18:59 GMT

Hallo zusammen,

ich habe mich beim Finanzwesir-Treffen unter anderem mit @sixtysix im Watzke unterhalten. Es ging um das Thema eine Immobilie zum vermieten zu kaufen.

Ich kenne mich auf diesem Feld gar nicht aus. Meine Idee ist folgende: Eine kleine Wohnung zu kaufen und die Miete soll ungefähr Zins und Rate decken.

Gibt es dazu Erfahrungen hier im Forum? Wenn ja, wie habt ihr diese gesammelt? Ich habe schonmal gehört, dass Alex Fischer Wissen in dem Bereich vermittelt. Hab mir heute morgen mal kurz ein 10 Minuten Video von ihm angeschaut.

Grüße aus Dresden

Sonni

Betreff: Immobilieninvestments

baha — Fri, 20 Apr 2018 07:42:36 GMT

Hallo @ehemaliger Nutzer,

für die meisten privaten Vermieter fällt die Rendite schätzungsweise ziemlich mau aus. Das gilt umso mehr, wenn die Immobilie (teilweise) fremdfinanziert wird.

Hinzu kommt das Risiko, dass die Immobilie selbst möglicherweise in der Zeit an Wert verliert. Die ganzen anderen Negativ-Punkte, die an einer Immobilie sonst noch hängen, kommen dann noch dazu: man kann sie nicht mal eben veräußern (bei Notverkäufen sind hohe Preisabschläge einzukalkulieren), schon gar nicht in Teilen (wenn man nur ein bisschen Geld bräuchte). Einiges an Arbeit für die Verwaltung, Abrechnung, usw. Und dann natürlich das Risiko, Ärger mit den Mietern zu bekommen. Wer mal Mietnomaden hatte, weiß wovon ich rede.

Dein Beispiel zeigt es schon: die Miete soll Zins und Tilgung tragen. Und du trägst die Instandhaltung und das (Klumpen-)risiko? So gerechnet ist das ein Minusgeschäft.

Die langfristige durchschnittliche Wertentwicklung (mit Inflationsausgleich) von Immobilien liegt in Deutschland irgendwo unter 1% p.a. Mit Aktien fährt man da deutlich besser.

Professionelle Immobilienfirmen haben deutliche Kostenvorteile ggü. privaten Vermietern. Die Verwaltung, Abrechnung etc. geht im Massenverfahren; für die Instandhaltung beschäftigen sie eigene Handwerker, kaufen zu Großkundenpreisen Baumaterial. Außerdem haben sie weniger Steuern zu zahlen.

Gruß

baha

(Ich bin auch Vermieter, aber ich habe die Immobilie nicht gekauft sondern übertragen bekommen. Ob ich das in zehn Jahren noch mache, weiß ich heute aber definitiv nicht.)

Betreff: Immobilieninvestments

Glücksdrache — Fri, 20 Apr 2018 08:04:17 GMT

Hallo @ehemaliger Nutzer,

gerade habe ich den perfekten Beitrag von @baha gelesen und kann eigentlich fast nichts mehr hinzufügen. Einfach weil es perfekt ist!

Ich kann nur eine vergleichsweise kleine Idee einbringen: Als "Einzelvermieter" kaufst Du eine Eigentumswohnung nicht zu Erstellungs- oder Selbstkosten, sondern zu einem mehr oder weniger fiktiven oder realen Verkaufspreis.

Im Gegensatz zur ausufernden Berichterstattung beim Wertpapierkauf (sogenannte Kosteninformationen seit Januar 2018) bekommst Du keinerlei Hinweise auf die "inneren Werte" der Immobilie.

Nur den Grundstückspreis kannst Du mit der entsprechenden Geschossflächenzahl umrechnen und bekomst einen Hinweis auf den prozentualen "Inhalt" des Verkaufspreises.

Wenn es also nicht eine Wohnung zum Selbernutzen (also Wegfall eigener Mietzahlungen) ist, dann würde ich eher davon abraten.

Es sei denn, du kannst ein eigenes Mehrfamilienhaus finanziell stemmen, kassierst einen Teil beim Staat ab (sozialer Wohnungsbau, Eigenkapitalhilfe) und hast die Zeit das Projekt selber zu betreuen.

Je mehr Du aber von den Erstellungskosten weg bist, desto mehr Gewinn der verschiedenen Stufen bezahlst Du. Schau Dir doch mal die diversen "Pflegeimmobilien" an, die bei den Maklern so im Angebot sind.

Zusätzlich werden die Wohnungseigentümer ja durch ein ausuferndes Baurecht und Vorschriftendickicht gewürgt.

Ein Neuinvestment zum Fremdvermieten: Eher nicht. Ich habe zufällig noch die Leerstandquote von Leipzig im Kopf, die neulich in der SZ stand.

4,X % Leerstand bedeutet im Schnitt nicht viel. Wenn es aber genau Deine Wohnung ist die leer steht, dann ist es eher ein Kostenfresser.

Persönlich glaube ich, dass Du mit einem Wertpapierinvestment im Schnitt besser fahren würdest.

Liebe Grüße

Glücksdrache

Betreff: Immobilieninvestments

maline — Fri, 20 Apr 2018 08:54:51 GMT

Hallo @ehemaliger Nutzer

noch ein Gedanke - jeder Beginn kostet Zeit - eine Aktie ist schnell verkauft - eine Immobilie nicht - Fehlgriffe werden hier teuer ...

Wenn du aber das BGB liebst - Dich Eigentümerversammlung reizen, Sonderzahlungen wegen Investitionen nicht abschrecken, du sozial eingestellt bist und verstehst warum Mieter manchmal nicht zahlen - warum nicht?

Hier eine kleine, aufgehübschte Story:

Meine Jugendstilvilla mit Pool (will nur @nmh neidisch machen) hat sich verdoppelt (der Preis) - in 20 Jahren - war tief beeindruckt - Tage später habe ich nachgerechnet, hätte ich mit Aktien auch erreicht, nur schneller ...

Alles Gute

Betreff: Immobilieninvestments

chairman_1 — Fri, 20 Apr 2018 09:11:05 GMT

...vielleicht noch ein anderer Aspekt, den Makler gern anbringen, wenn sich ein Objekt nicht verkauft oder auch besonders teuer ist: Lage, Lage, Lage!

Also nach Tucholsky wie folgt: "...Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,
vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän,
vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn – aber abends zum Kino hast dus nicht weit..." http://www.mumag.de/gedichte/tuc_k02.html

LG Chairman

Betreff: Immobilieninvestments

Pramax — Fri, 20 Apr 2018 09:11:13 GMT

Hallo @ehemaliger Nutzer

Nur mal zur Überlegung:

Status Quo:

- Immobilien-Hype in den BRD-Ballungszentren

- Wirtschaft in der BRD brummt

- Zinsen sind niedrig

Was passiert, wenn sich einer dieser Faktoren ändert und beispielsweise

Dein Mieter seinen Job verliert?

Und da geistert zudem das Gespenst der noch ungeklärten Grundsteuerneuberechnung herum. Bei der Geldgier unseres Staates kann man

davon ausgehen, dass es für Mieter und Immobilieneigentümer zukünftig nicht billiger wird.

Im Übrigen bin ich der Meinung, dass meinen Vorrednern voll und ganz

zuzustimmen ist.

Gruß, Pramax

Betreff: Immobilieninvestments

maline — Fri, 20 Apr 2018 09:15:20 GMT

@chairman_1

Endlich mal Niveau hier - nicht die Creme - nicht nur der trockene Finanzkram - mehr davon!

Betreff: Immobilieninvestments

nmh — Fri, 20 Apr 2018 09:18:25 GMT

@maline: Habichdas richtig verstanden? Nur ein Pool in der Jugendstilvilla? Jetzt bin ich aber schon bissl enttäuscht.

Aber ich muss schlussmachen, der frische Champagner für einen meiner Pools im Vorgarten wird gerade neu geliefert. Tanklastwagen!

nmh

Betreff: Immobilieninvestments

Pramax — Fri, 20 Apr 2018 09:29:59 GMT

@nmh

Du Angeber.

Ich krieg mein Öl übrigens immer von Ewing Oil.

http://ewingoil.com/

Gruß, Pramax

Betreff: Immobilieninvestments

chairman_1 — Fri, 20 Apr 2018 10:00:58 GMT

@maline schrieb:
@chairman_1

Endlich mal Niveau hier - nicht die Creme - nicht nur der trockene Finanzkram - mehr davon!

...eigentlich schade, dass Dir das erst jetzt auffällt. Ich hatte mich schon ab und an mit fremden Federn geschmückt.-

Ich benutze immer Nivea-Creme und nicht solche von Shiseido und Co., um die hohen Ausgaben für den Alpen-Ostsee-Ausblick stemmen zu können. Als "Champagner" leiste ich mir dann "Faber-Sekt".

Bei einem Wetter wie zur Zeit bin ich mit/in meinem gut gesicherten Anwesen fast wunschlos glücklich.

LG Chairman

Betreff: Immobilieninvestments

huhuhu — Fri, 20 Apr 2018 14:52:06 GMT

@Pramax schrieb:
@nmh

Du Angeber.

Ich krieg mein Öl übrigens immer von Ewing Oil.

http://ewingoil.com/

Gruß, Pramax

Hey Leute,

viele der hier anwesenden haben mit ihren Beiträgen recht.

Mein Tipp...kauft /baut Garagen.

Die werfen eine gute Rendite ab, sind begehrt und immer wieder ohne großen Aufwand an den Mann zu bringen, meckern & mosern nicht rum,

und im Notfall klaut man das Auto des Mieter als Sicherheit

Bis auf den letzten Satz meine ich es ernsthaft.

Spreche hier aus eigener Positiver Erfahrung.

Schaut man sich gezielt in seiner oder aber auch in anderen Städten um

findet man erstaunlich viele "Schnäppchen"

Ich habe sogar einige...ich schäme mich in dem verbotenen ...dorf

und in der Chemie Klitsche gefunden.

Grüße

Betreff: Immobilieninvestments

ehemaliger Nutzer — Fri, 20 Apr 2018 19:23:30 GMT

Hallo zusammen,

schön, dass es hier so viele Rückmeldungen an nur einem Tag gab. Interessant auch: Gestern Abend wurde mir nur gutes berichtete, hier gibt es viel Gegenwind...

@baha

"für die meisten privaten Vermieter fällt die Rendite schätzungsweise ziemlich mau aus. Das gilt umso mehr, wenn die Immobilie (teilweise) fremdfinanziert wird."

Je höher der fremdfinanzierte Teil der Immobilie, desto höher ist doch die Eigenkapitalrendite?

"Hinzu kommt das Risiko, dass die Immobilie selbst möglicherweise in der Zeit an Wert verliert."

Okay, in diesem Punkt stimme ich dir zu. Ein Risiko muss man aber immer eingehen, wenn man Geld verdienen möchte.

"man kann sie nicht mal eben veräußern ... schon gar nicht in Teilen"

Genau das macht gerade jemand in meinem Umfeld durch, guter Punkt, das stimmt. MIr fällt gerade kein Szenario ein, in der ich eine Immobilie verkaufen müsste, weil ich dringend sehr viel Geld brauche. Dafür habe ich eine Notgroschen, einen Teil Tagesgeld und zur allergrößten Not müsste ich an meine ETF oder Aktien. Von daher sehe ich persönlich meine Liquidität nicht angegriffen.

"Einiges an Arbeit für die Verwaltung, Abrechnung, usw."

Ich habe noch keine Ahnung von der Materie, aber kann man sowas nicht outsourcen? Ein anderer Punkt ist, dass mir sowas vielleicht sogar ein wenig Spaß machen könnte. Ich mache sogar meine Steuererklärung relativ gerne.

"Und dann natürlich das Risiko, Ärger mit den Mietern zu bekommen. Wer mal Mietnomaden hatte, weiß wovon ich rede."

Hmm, auch ein guter Punkt. Ich weiß nicht, ob man sowas einschätzen kann. Dafür gibt es Fragebögen, Schufa und co. Ich nehme auch an, dass ich mir bei einer guten Wohnung den besten Mieter aussuchen kann.

"Dein Beispiel zeigt es schon: die Miete soll Zins und Tilgung tragen. Und du trägst die Instandhaltung und das (Klumpen-)risiko? So gerechnet ist das ein Minusgeschäft."

Ja, das Risiko trage unumstritten ich. Nach Ablauf des Darlehens bekomme ich die Miete als passives Einkommen. Während des Darlehens kann ich mit dem Überschuss meines aktuellen Jobs auch die Instandhaltungsrücklage finanzieren bzw. eine Rücklage ist aktuell sogar da. Ich bin in dem Thema uninformiert, aber kann man die Mieter nicht an solchen Kosten beteiligen?

"Die langfristige durchschnittliche Wertentwicklung (mit Inflationsausgleich) von Immobilien liegt in Deutschland irgendwo unter 1% p.a. Mit Aktien fährt man da deutlich besser."

Aktien halte ich ebenfalls. Ich habe nicht vor, mein Portfolio aufzulösen und alles in eine Immobilie zu stecken. Mein einfacher Gedanke ist: Mit Aktien verdiene ich mit eigenem Geld neues Geld und mit einer Immobilie mit fremden Geld von der Bank.

"Professionelle Immobilienfirmen haben deutliche Kostenvorteile ggü. privaten Vermietern. Die Verwaltung, Abrechnung etc. geht im Massenverfahren; für die Instandhaltung beschäftigen sie eigene Handwerker, kaufen zu Großkundenpreisen Baumaterial. Außerdem haben sie weniger Steuern zu zahlen."

Okay. Bedeutet für mich, nur weil jemand etwas besser kann als ich, heißt es nicht, dass ich damit nicht auch erfolgreich sein kann. Ich muss mich jedoch erstmal mit dem Thema vollständig vertraut machen. Das ich es mindestens soweit verstanden habe wie Aktien und Börse.

@Glücksdrache

"Ich kann nur eine vergleichsweise kleine Idee einbringen: Als "Einzelvermieter" kaufst Du eine Eigentumswohnung nicht zu Erstellungs- oder Selbstkosten, sondern zu einem mehr oder weniger fiktiven oder realen Verkaufspreis. Im Gegensatz zur ausufernden Berichterstattung beim Wertpapierkauf (sogenannte Kosteninformationen seit Januar 2018) bekommst Du keinerlei Hinweise auf die "inneren Werte" der Immobilie."

Beim Kauf einer Aktie weiß ich genauso wenig den "inneren Wert" wie bei Immobilien. Bei beiden müssen sich Käufer und Verkäufer einig sein über den Preis, der mit dem inneren Wert übereinstimmen kann, niedriger sein kann oder drüber liegen kann.

"Es sei denn, du kannst ein eigenes Mehrfamilienhaus finanziell stemmen, kassierst einen Teil beim Staat ab (sozialer Wohnungsbau, Eigenkapitalhilfe) und hast die Zeit das Projekt selber zu betreuen." "4,X % Leerstand bedeutet im Schnitt nicht viel. Wenn es aber genau Deine Wohnung ist die leer steht, dann ist es eher ein Kostenfresser."

Nein, es sollte wenn dann ein kleines Objekt werden, bei dem ein Sicherheitspuffer vorhanden ist. Beispielsweise kann ich sehr wahrscheinlich die Rate an die Bank aus dem monatlichen Sparüberschuss aus meiner Beschäftigung zahlen. Auf Kante nähen oder mich überschulden möchte ich auf keinen Fall. Die Zeit und die Lust das Projekt zu betreuen habe ich.

"Je mehr Du aber von den Erstellungskosten weg bist, desto mehr Gewinn der verschiedenen Stufen bezahlst Du. Schau Dir doch mal die diversen "Pflegeimmobilien" an, die bei den Maklern so im Angebot sind. Zusätzlich werden die Wohnungseigentümer ja durch ein ausuferndes Baurecht und Vorschriftendickicht gewürgt."

Da weiß ich ehrlich gesagt nicht, was du meinst. Ich möchte nicht bauen, sondern eine Immobilie kaufen. Und mit Pflegeimmobilien habe ich mich bisher nicht befasst.

"Persönlich glaube ich, dass Du mit einem Wertpapierinvestment im Schnitt besser fahren würdest."

Sehe ich genauso, für den Vermögensaufbau sind Akien auch meine erste Wahl. Doch Aktien kauft man nicht auf Kredit, man hat nur die Chance mit eigenem Kapital Geld zu verdienen. Bei Immobilien funktioniert das auch mit Fremdkapital. Ich betrachte es akutell nicht als ein "entweder oder" sondern als ein "sowohl als auch".

@maline

"noch ein Gedanke - jeder Beginn kostet Zeit - eine Aktie ist schnell verkauft - eine Immobilie nicht - Fehlgriffe werden hier teuer ..."

Deswegen werde ich mich vorher so gut es geht informieren. Mir ist klar, dass ich nach einem Jahr / x Jahren Recherche nicht die gleiche Erfahrung wie einer hat, der das schon 20 Jahre macht. Aber jeder fängt irgendwann mal an. Mindestens einen Mentor finde ich in der Sache sicher.

"Wenn du aber das BGB liebst - Dich Eigentümerversammlung reizen, Sonderzahlungen wegen Investitionen nicht abschrecken, du sozial eingestellt bist und verstehst warum Mieter manchmal nicht zahlen - warum nicht?"

Sehe ich genauso.

@Pramax(hat zwar nix mit dem Thema zu tun: Ich habe letztens mal gegoogelt, was der Hund auf seiner Tafel stehen hat und bin auf das Lied gestoßen. )

"Status Quo:

- Immobilien-Hype in den BRD-Ballungszentren

- Wirtschaft in der BRD brummt

- Zinsen sind niedrig"

Guter Punkt. Ich gehe davon aus, sobald die Zinsen steigen werden die Preise für Immobilien wieder sinken. Ich weiß nicht, ob bei steigenden Zinsen sich noch jeder seinen Hauskredit für das Eigenheim leisten kann. Passiert das zu oft, dass Kredite ausfallen, wiederholt sich die Immobilienkrise von 2008. Was ich auch nicht weiß, in welchem Verhältnis sich die steigenden Zinsen mit den gesunkenen Preisen der Immobilien verhalten. Ich nehme aktuell an, sinken die Preise von Immobilien werden diese die steigenden Zinsen überkompensieren. Trifft diese Annahme ein, ist es schlauer, erst später eine Immobilie zu kaufen.

Jetzt der Punkt mit der Wirtschaft. Ich habe ja erwähnt, dass ich eine kleine Wohnung kaufen möchte, die auch relativ wenig Miete einbringt bzw. erschwinglich sein soll. Wir hatten mal in der Ausbildung das Thema Harz IV/Sozialhilfe. Dabei sollten wir ausrechnen, welche Wohnung/ bei den staatlichen Leistungen angemessen ist. Ich habe zum Beispiel eine kleine Wohnung, die auch durch Harz IV/Jobcenter bezahlt werden würde. Sollte der Mieter ausfallen und Sozialleistungen beziehen, könnte ja eventuell meine Wohnung immernoch im Rahmen sein. Viel Konjunktiv, weil da noch gar nichts fest ist. Und wie ich oben geschrieben habe, solange ich meinen Job nicht verliere, könnte ich einen Kredit auch aus eigener Sparleistung bezahlen.

"Und da geistert zudem das Gespenst der noch ungeklärten Grundsteuerneuberechnung herum. Bei der Geldgier unseres Staates kann man

davon ausgehen, dass es für Mieter und Immobilieneigentümer zukünftig nicht billiger wird."

Das ist ein Punkt. Da muss ich recherchieren und mir durchrechnen, wie sich das in verschienden Szenarien auf mich auswirkt.

@huhuhu

"Mein Tipp...kauft /baut Garagen."

Die Idee hat @haxo auch schon einmal geäußert. Wie fängt man in dem Thema an? Bei Aktien nenne ich immer die Anfängerquellen Aktien mit Kopf, Investieren für Einsteiger aus dem Wertpapierforum und den Finanzwesir. Kannst du mir vielleicht einen Link senden, den ich mir mal anschauen kann?

Nochmal vielen Dank für die vielen Antworten und Argumente in den Antworten. Ich merke gerade, dass ich versucht habe, zu den Argumenten Gegenargumente zu finden. Ich möchte, dass sich dadurch niemand "auf den Schlips getreten" fühlt. Ich habe Interesse an einer Disskusion. Ich habe auch gemerkt, dass die beiden mich gestern gut überzeugen konnten, mich mit dem Thema zu beschäftigen. Vielleicht ist meine Argumentation in der Hinsicht etwas zuviel auf der Seite "pro Immobilie". Je mehr Infos und Argumente ich zu der Sache sammeln kann, desto mehr besser kann ich die Entscheidung letztendlich treffen.

Grüße aus Dresden

Sonni

Betreff: Immobilieninvestments

baha — Fri, 20 Apr 2018 19:49:57 GMT

Also gut, ... dann will ich mal beantworten, was ich spontan beantworten kann... 🙂

@ehemaliger Nutzer schrieb:

"für die meisten privaten Vermieter fällt die Rendite schätzungsweise ziemlich mau aus. Das gilt umso mehr, wenn die Immobilie (teilweise) fremdfinanziert wird."
Je höher der fremdfinanzierte Teil der Immobilie, desto höher ist doch die Eigenkapitalrendite?

Nein. Je größer der fremdfinanzierte Teil, desto höher die Finanzierungskosten.

"Hinzu kommt das Risiko, dass die Immobilie selbst möglicherweise in der Zeit an Wert verliert."
Okay, in diesem Punkt stimme ich dir zu. Ein Risiko muss man aber immer eingehen, wenn man Geld verdienen möchte.

Ja, natürlich. Aber du bist als Privatvermieter auch in diesem Punkt wieder strukturell im Nachteil im Vergleich zu großen Vermietern. Der große Immo-Konzern hat hunderte oder tausende Wohneinheiten. In dem Fall ist es nicht so dramatisch, wenn da mal eine Immobilie stark an Wert verliert. Das wird durch die anderen, von denen auch welche an Wert zulegen, ausgeglichen.

Das ist simple Diversifikation, also das selbe wie bei Aktien, wo man ja auch nicht nur auf ein Unternehmen setzt. Bekommst du bei Immobilien aber als kleiner Fisch nicht hin.

"Einiges an Arbeit für die Verwaltung, Abrechnung, usw."
Ich habe noch keine Ahnung von der Materie, aber kann man sowas nicht outsourcen? Ein anderer Punkt ist, dass mir sowas vielleicht sogar ein wenig Spaß machen könnte. Ich mache sogar meine Steuererklärung relativ gerne.

Klar, kann man alles outsourcen. Kostet halt wieder Geld und damit Rendite 😉

"Und dann natürlich das Risiko, Ärger mit den Mietern zu bekommen. Wer mal Mietnomaden hatte, weiß wovon ich rede."
Hmm, auch ein guter Punkt. Ich weiß nicht, ob man sowas einschätzen kann. Dafür gibt es Fragebögen, Schufa und co. Ich nehme auch an, dass ich mir bei einer guten Wohnung den besten Mieter aussuchen kann.

Auch klar. Den Mieter kannst du dir aussuchen. Aber so einfach ist es nicht, den "besten" Mieter herauszufischen. Und auch der kann arbeitslos werden, oder sonst wie in finanzielle Schieflagen kommen.

Und der Markt wird nicht immer aussehen wie jetzt. Es kann sein, dass dir dein Mieter in zehn Jahren kündigt und dann die Marktlage ganz anders aussieht und du froh sein kannst, wenn du überhaupt einen Mieter findest.

"Dein Beispiel zeigt es schon: die Miete soll Zins und Tilgung tragen. Und du trägst die Instandhaltung und das (Klumpen-)risiko? So gerechnet ist das ein Minusgeschäft."
Ja, das Risiko trage unumstritten ich. Nach Ablauf des Darlehens bekomme ich die Miete als passives Einkommen. Während des Darlehens kann ich mit dem Überschuss meines aktuellen Jobs auch die Instandhaltungsrücklage finanzieren bzw. eine Rücklage ist aktuell sogar da. Ich bin in dem Thema uninformiert, aber kann man die Mieter nicht an solchen Kosten beteiligen?

Letztlich ist es aber auch sehr gefährlich damit zu kalkulieren, dass außer der regelmäßigen Rücklage nichts weiter anfällt. Was in deinem Sondereigentum kaputt geht, ist nämlich ganz allein dein Bier. Und wenn die Rücklage für das Gemeinschaftseigentum mal nicht mehr reicht, kann die Eigentümerversammlung ganz einfach einen Nachschuss beschließen. Auch gegen deine Stimme, wenn die anderen die Mehrheit haben. Alles schon erlebt...

"Professionelle Immobilienfirmen haben deutliche Kostenvorteile ggü. privaten Vermietern. Die Verwaltung, Abrechnung etc. geht im Massenverfahren; für die Instandhaltung beschäftigen sie eigene Handwerker, kaufen zu Großkundenpreisen Baumaterial. Außerdem haben sie weniger Steuern zu zahlen."
Okay. Bedeutet für mich, nur weil jemand etwas besser kann als ich, heißt es nicht, dass ich damit nicht auch erfolgreich sein kann. Ich muss mich jedoch erstmal mit dem Thema vollständig vertraut machen. Das ich es mindestens soweit verstanden habe wie Aktien und Börse.

Nein, diesen Nachteil gegenüber den großen Konzernen kannst du nicht durch bessere Information ausgleichen. Der Wohnungsmarkt ist ein funktionierender Markt. Du hast höhere Kosten, kannst aber nicht dementsprechend mehr Miete fordern, da du sonst keinen Mieter findest.

@Glücksdrache

"Ich kann nur eine vergleichsweise kleine Idee einbringen: Als "Einzelvermieter" kaufst Du eine Eigentumswohnung nicht zu Erstellungs- oder Selbstkosten, sondern zu einem mehr oder weniger fiktiven oder realen Verkaufspreis. Im Gegensatz zur ausufernden Berichterstattung beim Wertpapierkauf (sogenannte Kosteninformationen seit Januar 2018) bekommst Du keinerlei Hinweise auf die "inneren Werte" der Immobilie."
Beim Kauf einer Aktie weiß ich genauso wenig den "inneren Wert" wie bei Immobilien. Bei beiden müssen sich Käufer und Verkäufer einig sein über den Preis, der mit dem inneren Wert übereinstimmen kann, niedriger sein kann oder drüber liegen kann.

Bei der Aktie hast du immerhin Geschäftszahlen und eine Bilanz, in der drin steht, was das Unternehmen in jedem Fall wert ist.

Es gibt übrigens noch eine Option: wie wäre es, wenn du jetzt mit Wertpapieren weitermachst, und dann irgendwann in 15-20 Jahren, einen Teil davon verkaufst und davon eine Immobilie kaufst? Eventuell steigende Zinsen können dir jedenfalls egal sein.

So, das reicht für heute. Wünsche eine schönen Abend und geruhsame Nacht 🙂

baha

Betreff: Immobilieninvestments

dg2210 — Sat, 21 Apr 2018 19:04:11 GMT

Hier gibt's was zum nachlesen:

Gerd Kommer: Immobilien als Kapitalanlage

Betreff: Immobilieninvestments

Glücksdrache — Mon, 23 Apr 2018 09:41:41 GMT

Hallo @ehemaliger Nutzer,

vielen Dank für Deine ausführliche Antwort.

ich möchte noch ein bisschen ergänzen, da ich mich anscheinen nicht komplett verständlich ausgedrückt habe.

Was ich meinte, das ist: In der Theorie kannst Du den Wert einer Immobilie aus Grundstückswert, Bauleistung/Personenstunden und Material errechnen. Und kommst dann auf irgendeinen Erstellungswert.

Zu diesem "Erstellungswert" oder "Selbstkostenwert plus einstelligem Prozentsatz fairen gewinn" wirst Du aber keine Immobiie bekommen. Stattdessen gibt es ein Bauträgerunternehmen, welches das eigentliche Bauunternehmen beauftragt und zusätzlich auch noch ein Vertriebsorgan.

All dies schlägt sich in einem Endverkaufspreis nieder, der oft sehr weit weg ist von den reinen Erstellungskosten und Substanzwerten. Ich bin deshalb der persönlichen Meinung, dass in manchen Bauprojekten zu viel "Luft" eingepreist worden ist.

Bei einer Aktie ist dies vergleichsweise einfach: Der Buchwert pro Aktie ist gut zu finden, ebenso kann das Unternehmenswachstum sehr gut abgeschätzt werden.

Eine Wohnung kann aber nicht wachsen. Der gut ausgesuchte Mieter bezahlt seine Miete und diese kann nur in sehr engen Grenzen gesteigert werden.

Davon müssen dann noch die steigenden Verwaltungskosten abgezogen werden. die meisten Eigentumswohnungen werden ja mit einer Hausverwaltung (natürlich nicht von Dir betrieben, sondern jemand anderem) und einem mehr oder weniger überteuerten Facility-Management geliefert. Ziel: Haustechniker/Putzfrau & Co, nicht zum Einkaufswert, sondern zu Verkaufspreisen abzurechnen.

Insofern ist im schlimmsten Fall Geld gebunden und Du bist der Zahlmeister eines Geflechts an beinahe unkündbaren Rahmenverträgen.

Anders sieht es aus, wenn Du für ein Projekt ein eigenes Bauträgerunternehmen gründest. Dann erstellst Du ein Bauprojekt zu Deinen Einkaufswerten und verkaufst es - wann immer möglich - schon komplett an ein Vertriebsorgan oder lässt es die Bank in Maklerfunktion an die Kunden bringen.

Mischt Du EIgentumswohnungen, die Du verkaufst mit sogenanntem sozialen Wohnungsbau so zahlt Dir der Staat eine Eigenkapitalhilfe.

Im Endeffekt geht es bei Immoblienprojekten oft darum, an welchem Ende der ~~Nahrungskette~~ Wertschöpfungskette Du Dich befindest. Deshalb ist eine Immobilie zum selber nutzen sehr gut um seinerseits Zahlungsmittelabflus zu vermdeiden.

Aber eine (überteuert) zu Investmentzwecken kaufen ist oft nicht die beste Wahl.

Ist aber nur meine ganz persönliche Meinung nach Durchsicht einiger absurder Immobilienanzeigen.

Liebe Grüße

Glücksdrache

Betreff: Immobilieninvestments

ehemaliger Nutzer — Wed, 25 Apr 2018 18:53:37 GMT

Hallo @baha, @dg2210 und @Glücksdrache,

"Nein. Je größer der fremdfinanzierte Teil, desto höher die Finanzierungskosten."

Welche Verteilung eigenfinanziert/fremdfinanziert ist für euch vertretbar?

"Ja, natürlich. Aber du bist als Privatvermieter auch in diesem Punkt wieder strukturell im Nachteil im Vergleich zu großen Vermietern. Der große Immo-Konzern hat hunderte oder tausende Wohneinheiten. In dem Fall ist es nicht so dramatisch, wenn da mal eine Immobilie stark an Wert verliert. Das wird durch die anderen, von denen auch welche an Wert zulegen, ausgeglichen. Das ist simple Diversifikation, also das selbe wie bei Aktien, wo man ja auch nicht nur auf ein Unternehmen setzt. Bekommst du bei Immobilien aber als kleiner Fisch nicht hin."

Richtig, großer Minuspunkt bei der Entscheidung.

"Auch klar. Den Mieter kannst du dir aussuchen. Aber so einfach ist es nicht, den "besten" Mieter herauszufischen. Und auch der kann arbeitslos werden, oder sonst wie in finanzielle Schieflagen kommen. Und der Markt wird nicht immer aussehen wie jetzt. Es kann sein, dass dir dein Mieter in zehn Jahren kündigt und dann die Marktlage ganz anders aussieht und du froh sein kannst, wenn du überhaupt einen Mieter findest."

Gut, ich habe verstanden, dass sich die Marktlage jederzeit drehen kann. Wieder ein Minuspunkt.

Schwieriger Punkt. Es ist gesetzlich genau geregelt, was du dem Mieter weiterberechnen kannst und was nicht. Die Instandhaltungsrücklage gehört ganz sicher nicht dazu, die Abnutung der Wohnung ist ja schließlich schon in der Miete drin (logisch, oder?) Jetzt kannst du die Miete natürlich erhöhen, aber dann sind wir irgendwann wieder beim vorherigen Punkt, dass du dann evtl. keinen Mieter findest. Oder die Mietpreisbremse wird nächstes Jahr verschäft, der bist du dann auch ausgeliefert. Letztlich ist es aber auch sehr gefährlich damit zu kalkulieren, dass außer der regelmäßigen Rücklage nichts weiter anfällt. Was in deinem Sondereigentum kaputt geht, ist nämlich ganz allein dein Bier. Und wenn die Rücklage für das Gemeinschaftseigentum mal nicht mehr reicht, kann die Eigentümerversammlung ganz einfach einen Nachschuss beschließen. Auch gegen deine Stimme, wenn die anderen die Mehrheit haben. Alles schon erlebt..."

Wieder die Frage: Wie hoch würdest du die Instandhaltunsrücklage ansetzen bzw. wieviel Puffer würdest du auf den Kaufpreis gerechnet einkalkulieren?

"Nein, diesen Nachteil gegenüber den großen Konzernen kannst du nicht durch bessere Information ausgleichen. Der Wohnungsmarkt ist ein funktionierender Markt. Du hast höhere Kosten, kannst aber nicht dementsprechend mehr Miete fordern, da du sonst keinen Mieter findest. "

Ich hatte das ein wenig anders gedacht: Warren Buffet beispielsweise, hat in den letzten Jahrzehnten viel Überrendite erzielt, weil er ein professioneller Anleger ist. Wenn ich mit meiner Wohnung als Privatvermieter nur eine geringere Rendite erziele, ist das okay, solange die Rendite größer 0 ist und ich mit meinem Eigenkapital an anderer Stelle keine bessere Rendite hätte einfahren können.

"Bei der Aktie hast du immerhin Geschäftszahlen und eine Bilanz, in der drin steht, was das Unternehmen in jedem Fall wert ist."

Ich bin der Meinung, dass es ähnlich schwierig ist, eine Aktie oder eine Immobilie zu bewerten. Geschäftszahlen (Miete) und Bilanz (Wert der Immobilie --> Gutachten) können sich jederzeit zum guten oder zum schlechten entwickeln. Was in Zukunft passiert, kann nur die Zukunft zeigen. 100 % sichere Aussagen, wie sich Aktien oder Immobilien entwickeln, kann niemand sagen.

"Es gibt übrigens noch eine Option: wie wäre es, wenn du jetzt mit Wertpapieren weitermachst, und dann irgendwann in 15-20 Jahren, einen Teil davon verkaufst und davon eine Immobilie kaufst? Eventuell steigende Zinsen können dir jedenfalls egal sein."

Eine gute Option. Mir kam vor kurzem der Gedanke, auf den nächsten Crash zu warten. Sollte ja statistisch gesehen in den nächsten Jahren kommen. Dann lerne ich a. was passiert, wenn wirklich -50 % im Depot stehen und b. welche Chancen sich daraus ergeben. Vielleicht kann ich ja dann eine günstige Immobilie kaufen. Aber 15 - 20 Jahre möchte ich nicht warten. Bis dahin sollte auf jeden Fall eine Entscheidung getroffen sein. Ich sehe den Zeithorizont eher bei 5 - 10 Jahren. (Ich bin 22).

@GlücksdracheJa, jetzt weiß ich eher was du meinst. Es gibt bei vielen Unternehmen eine große Abweichung von Buchwert und Bewertung an der Börse. Ich habe mal gelesen, dass mit am Markenimage liegt, die das Unternehmen besitzt.

Jeder knipst sich ein Stück ab von meiner Rendite. Ich habe gehört, dass es besser ist, ein gebrauchtes Haus zu kaufen, als ein neues - ist ähnlich wie beim Auto.

Expertenwissen muss man immer bezahlen. Da ich mich mit Bau bis hin zum Kredit (noch) nicht auskenne, bin ich gezwungen andere zu bezahlen. Sollte am Ende noch was überbleiben, ist es besser, als wenn ich nicht investiert hätte. Ähnlich wie oben: Wenn ein Immobilienunternehmen 20 % mehr Rendite erzielt ist es okay, solange ich auch eine akzeptable Rendite erzielen kann.

Ich habe mich entschieden mich in Zukunft auf jeden Fall mit dem Thema zu beschäftigen, damit ich dann eine Chance wahrnehmen kann, sollte sich diese in Zukunft ergeben. Und ich bin mir sicher, irgendwann wird eine Chance kommen*.

Grüße aus Dresden

Sonni

Dazu noch eine kleine Anekdote: 2009, ich war in der 6. oder 7. Klasse, hatten wir Zins- und Prozentrechnung in Mathe. Einmal fragt uns unser Lehrer, wie man denn aktuell Geld am besten anlegen sollte. Ich habe mich gemeldet und gesagt: "Wenn man Geld in jetzt in Aktien anlegt, kann man es auch gleich aus dem Fenster werfen!" Wie ich mich getäuscht habe - Die Ansicht zu ändern hat 6 Jahre gedauert.

Betreff: Immobilieninvestments

Glücksdrache — Thu, 26 Apr 2018 09:17:58 GMT

@ehemaliger Nutzer schrieb:
Hallo @baha, @dg2210 und @Glücksdrache,

"Nein. Je größer der fremdfinanzierte Teil, desto höher die Finanzierungskosten."

Welche Verteilung eigenfinanziert/fremdfinanziert ist für euch vertretbar?

[...]
@GlücksdracheJa, jetzt weiß ich eher was du meinst. Es gibt bei vielen Unternehmen eine große Abweichung von Buchwert und Bewertung an der Börse. Ich habe mal gelesen, dass mit am Markenimage liegt, die das Unternehmen besitzt.

Jeder knipst sich ein Stück ab von meiner Rendite. Ich habe gehört, dass es besser ist, ein gebrauchtes Haus zu kaufen, als ein neues - ist ähnlich wie beim Auto.
[...]

Ich habe mich entschieden mich in Zukunft auf jeden Fall mit dem Thema zu beschäftigen, damit ich dann eine Chance wahrnehmen kann, sollte sich diese in Zukunft ergeben. Und ich bin mir sicher, irgendwann wird eine Chance kommen*.

Grüße aus Dresden
Sonni

Dazu noch eine kleine Anekdote: 2009, ich war in der 6. oder 7. Klasse, hatten wir Zins- und Prozentrechnung in Mathe. Einmal fragt uns unser Lehrer, wie man denn aktuell Geld am besten anlegen sollte. Ich habe mich gemeldet und gesagt: "Wenn man Geld in jetzt in Aktien anlegt, kann man es auch gleich aus dem Fenster werfen!" Wie ich mich getäuscht habe - Die Ansicht zu ändern hat 6 Jahre gedauert.

Hallo @ehemaliger Nutzer,

danke für den interessanten Beitrag und auch die humorvolle Abschluß-Anekdote.

Bei der Vertretbarkeit der Anteile für Eigen- und Fremdfinanzierung würde ich wie folgt vorgehen:

+ Bei der selbst genutzten Immobilie musst Du als Kosten des Nicht-Investierens tatsächlich die von Dir auszulegende Miete mit einbeziehen. Im Falle des "Miete vermeidens" würde ich sogar bis zur maximalen Beleihungsgrenze gehen, was halt so finanziert wird. Vorausgesetzt ich weiß schon heute einigermaßen genau wo ich in mehr als 3+ Jahren leben möchte.

+ Beim Kauf einer Wohnung/Haus zur Vermietung würde ich gar kein Fremdkapital heranziehen. Derzeit werben ja viele Immobilienersteller damit, dass sich eine Pflege- oder Studentenappartement-Immobilie praktisch von selbst abzahlen würde.

Das sehe ich aber nicht so. Fremdkapitalanteil nur wenn Fremdkapitalkosten niedriger als die tatsächlich zu erwartende Rendite. Und die liegt bei den zu Investmentzwecken zu nutzenden Immobilien wohl ehrlich irgendwo zwischen 1 und 2 %! Da bekommst Du bei den Aktien der Sterne-Listen @nmh sei Dank wohl

mehr.

Auf alle Fälle ist und bleibt es aber ein sehr interessantes und spannendes Thema, weil Du gerade bei Immobilien jecde Menge über Substanzwert, Emotionen/investmentfremde Motive und auch Verkaufstaktik lernen kannst.

Ein breit gestreutes Aktieninvestment würde ich dagegen wohl mit bis zu 30-40 % Fremdkpital hebeln. Sofern die Zinsen so niedrig bleiben.

Liebe Grüße

Glücksdrache

Betreff: Immobilieninvestments

ehemaliger Nutzer — Sat, 28 Apr 2018 09:01:23 GMT

Hallo @Glücksdrache,

eine eigengenutzte Immobilie kommt für mich nicht in Frage. Ich weiß ganz genau, dass ich nicht weiß, wo ich die nächsten 40 Jahre leben werde. Eine eigene Immobilie kann ich mir aktuell nur als Rentner vorstellen. Und die vielleicht auf dem Land.. Mal sehen, bis dahin ist noch viel Zeit.

Das ist die Frage. Aktuell funktioniert es ja, das Mieter Zins und Tilgung bezahlen. Bleibt das so, ist alles save. Ändert es sich, kann ich die Rate durch meine monatlichen Überschüsse abzahlen. Einen kleinen Teil des Kredits kann ich ja auch über Dividenden abzahlen. Wie gesagt, erst informieren, dann rechnen und entscheiden.

Mein Aktienportfolio werde ich aber auf keinen Fall hebeln. Würde ich auch niemandem raten. Kostolany hat gesagt, nie Aktien auf Kredit kaufen.

Grüße aus Berlin

Sonni

Betreff: Immobilieninvestments

baha — Mon, 30 Apr 2018 12:25:34 GMT

Und nochmal, aber nur ganz kurz...

Wieder die Frage: Wie hoch würdest du die Instandhaltunsrücklage ansetzen bzw. wieviel Puffer würdest du auf den Kaufpreis gerechnet einkalkulieren?

Pauschal? 1,5% p.a. Minimum

Puffer ist doch sehr vom konkreten Fall abhängig. Wenn da eine einjährige Küche (Beispiel) drin steckt, dann geht man natürlich davon aus, dass die nicht gleich wieder fällig ist. Und die Rücklagensituation in der WEG muss man sich natürlich auch individuell anschauen.

Wenn ich mit meiner Wohnung als Privatvermieter nur eine geringere Rendite erziele, ist das okay, solange die Rendite größer 0 ist und ich mit meinem Eigenkapital an anderer Stelle keine bessere Rendite hätte einfahren können.

Ja, aber genau das ist doch so: mit Kapitalanlagen fährst du eine bessere Rendite ein, solange du nicht die absolute Ausnahme-Immobilie erschwischst.

Nette Anekdote 😉

Gruß

baha

Betreff: Immobilieninvestments

ehemaliger Nutzer — Wed, 02 May 2018 16:14:12 GMT

@sonnenbrill schrieb:
@huhuhu

"Mein Tipp...kauft /baut Garagen."
Die Idee hat @haxo auch schon einmal geäußert. Wie fängt man in dem Thema an? Bei Aktien nenne ich immer die Anfängerquellen Aktien mit Kopf, Investieren für Einsteiger aus dem Wertpapierforum und den Finanzwesir. Kannst du mir vielleicht einen Link senden, den ich mir mal anschauen kann?

Zu Garagen kann ich etwas beibringen, da ich - ausgenommen meines selbstbewohnten Iglus - die eine oder andere Garagen bzw. Tiefgaragenstellplatz gekauft habe um sie zu vermieten.

Vorteile:

Nutzungsdauer beträgt nur 20 Jahre. AfA also 5% und nicht wie sonst 2%
volle Vertragsfreiheit. Kein Stress mit Mietpreisbremsen und anderen Tieren aus dem Mietumfeld.
keine MIetnomaden. Wenn da ein unberechtigtes Auto steht kommt irgendwann die Radkralle oder der Abschleppdienst
Risiko-Diversifikation. Für eine ETW bekommt man mit etwas Glück 20 TG-Stellplätze. Es werden nie alle 20 Plätze leer stehen oder nicht zahlen.

Nachteile:

Banken tun sich bei Hypotheken schwer die Grundbücher von Garagen zu beleihen. (zu kleinteilig)
höherer Verwaltungsaufwand (20 Mieteingänge statt 1)
Die Goldgräberzeit ist vorbei. Mittlerweile haben auch andere die Nische entdeckt und die Preise sind angezogen.
Mieteinnahmen aus Garagen sind nicht umsatzsteuerbefreit (Wohnungen und Häuser sind es). D. h. man muss schauen dass die Einkünfte unter 17.500€ p.a. liegen und rechtzeitig eine GbR gründen (neue Steuernummer, neue Umsatzgrenze)

Meine Rendite liegt vor Zinsen bei 5% und bei 2-3% nach Abzug der Finanzierungskosten. 5% sind für mich i. O. Will auch nicht jeden Cent Rendite aus der Miete rauslutschen. Sollen beide Seiten ihren Spaß an der Sache haben. Deswegen habe ich auch nur Garagen am Wohnort. Kann dann kurzfristig reagieren und es nervt nicht so sehr, wenn ein Interessent einen mal versetzt.

auf der Seite https://www.funktionierende-kapitalanlagen.de/ findest Du viele gute Informationen und Erläutertungen zu dem Thema. Die kennen sich mit dem Thema aus. Verkaufen, Bauen, Verwalten auch selbst - und informieren auch ausführlich über das ganze Drumherum mit Grudbuch, Teilungserklärungen etc.

Auch bei Garagen gilt: Im Einkauf liegt der Gewinn. Deswegen kaufe ich nie (!) teurer als zum 20-fachen der Netto-Kaltmiete. (Netto-Kaltmiete = zu erwartende Miete abzgl. Betriebskosten wie z. B. Hausgeld)

Beispiel: Hausgeld 15€ im Monat, für 50€ vermietet = 35*12 = 420€ * 20 = max. Kaufpreis 8.400€.

Damit ist auch das Thema "Lage, Lage, Lage" abgefrühstückt. Auf der Kö in Düsseldorf (stößchen) werden die Mieten zwar höher sein als am Stadtrand, aber dafür wird die Garage auch teurer sein. Ob eine Stadt 2050 begehrt sein wird oder nicht kann keiner wissen. Wie unplanbar sowas ist wird deutlich, wenn wieder irgendwo ein Werk geschlossen wird oder sich eine neue Szene entwickelt.

Bei Garagen gilt: Auch die dunkleren Straßen können interessant sein. Da will man nämlich am wenigsten sein Auto nachts ungeschützt auf der Straße stehen haben. 😉