Thema "Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung" in Vorsorge & Finanzierung

Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Compaq — Thu, 10 Sep 2020 17:08:46 GMT

Hallo zusammen,

ich habe mal eine Frage, ganz prinzipiell, da ich bislang keine Erfahrungen mit Krediten etc habe.

Folgender Sachverhalt:

Ehepaar, frisch verheiratet, beide ca. 35 Jahre alt

netto zusammen ca. 4.500€/Monat

beide im Öffentlichen Dienst/Kirchlichen Dienst ubefristet angestellt

Sie hat noch ca. 30.000 € KfW Studienkredit noch offen, er schuldenfrei

ca. 15.000 € Eigenkapital, auf Sparkonto, Depot etc.

Wie realistisch ist es 380.000 € bis maximal 400.000 € für eine Eigentumswohnung (inkl. Nebenkosten wie Notar etc.) als Kredit zu erhalten und diesen über 20-25 Jahren zu tilgen?

Ich weiß, da spielen noch viele andere Faktoren mit, aber kann ich das total vergessen oder würdet ihr sagen, das ist im Bereich des möglichen?

Was meint ihr?

Danke für die Anworten!

compaq

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Morgenmond — Thu, 10 Sep 2020 18:07:48 GMT

@Compaq schrieb:
...

Wie realistisch ist es 380.000 € bis maximal 400.000 € für eine Eigentumswohnung (inkl. Nebenkosten wie Notar etc.) als Kredit zu erhalten und diesen über 20-25 Jahren zu tilgen?

Ich weiß, da spielen noch viele andere Faktoren mit, aber kann ich das total vergessen oder würdet ihr sagen, das ist im Bereich des möglichen?

Was meint ihr?

Danke für die Anworten!

compaq

Hi @Compaq ,

aus eigener Erfahrung kann ich dir sagen, dass es bei deinen Voraussetzungen ganz gut aussieht.

Unsere Voraussetzungen sind in Teilen ähnlich und wir haben bei ersten Gesprächen mit Banken sehr positive Rückmeldungen erhalten.

Ich kann euch nur raten unverbindlich bei Banken anzufragen.

Gruß Morgenmond

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

artdeco — Thu, 10 Sep 2020 18:11:07 GMT

Eine seriöse Beratung rät davon ab.

Bei einer soliden Baufinanzierung sollten zumindest die Nebenkosten und vom Kaufpreis 20 % durch Eigenkapitaleinsatz finanziert werden.

400 T€ auf 25 Jahre Kompletttilgung bedeuten ca. 1600 € pro Monat.

Restschuld

Familienplanung mit veränderter Einkommenssituation?

Empfehlung: mal 5 Jahre mtl. 1000 € sparen und Eigenkapital aufbauen

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Antonia — Thu, 10 Sep 2020 18:18:03 GMT

Guten Abend @Compaq !

Herzlichen Glückwunsch zur Hochzeit!

Im Grunde kann man da keine pauschale Antwort geben, da es immer sehr auf den Einzelfall ankommt.

Dass ihr im öffentlichen und kirchlichen Dienst seid, ist schon mal sehr vorteilhaft.

Das ist es dann aber auch...

Das Wichtigste ist die Lage der Immo und der Wert, den die Kredit gebende Bank per Gutachten einschätzt. Die Eigenkapitalhöhe ist sehr gering. 20 Prozent sollten es möglichst sein, sonst wird es zu teuer (je weniger Geld man hat, umso teurer ist der Kredit) oder unmöglich.

Der Schufascore ist sehr wichtig.

Ihr solltet vorher beide eine kostenfreie Schufaauskunft einholen um gegebenenfalls eine Korrecktur vornehmen zu lassen.

Bausparvertrag evtl. vorhanden?

Die Zinsen sind zur Zeit sehr gut für Immokauf!

~~Sicher antworten noch ein paar andere, die das besser wissen.~~

Die waren schneller...

Alles Gute!

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Morgenmond — Thu, 10 Sep 2020 18:19:10 GMT

@artdeco schrieb:
Eine seriöse Beratung rät davon ab.
Bei einer soliden Baufinanzierung sollten zumindest die Nebenkosten und vom Kaufpreis 20 % durch Eigenkapitaleinsatz finanziert werden.
...

Stimmt, ich hab den offenen KFW-Kredit übersehen

Und das Eigenkapital sollte etwas höher sein (ab etwa 20 % vom Gesamtkaufpreis). Aber ansonsten passt es schon bei Euch.

Sorry @Compaq für die nicht ganz korrekte Antwort von mir.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

dg2210 — Thu, 10 Sep 2020 20:32:15 GMT

@Morgenmond schrieb:

Ich kann euch nur raten unverbindlich bei Banken anzufragen.

Ich bin zu einem Kreditvermittler gegangen. Der hat mir dann drei/vier Optionen durchgerechnet und ich habe eine ausgewählt. Die Konditionen waren genauso gut wie bei der Bank direkt, und die Beratung gab's umsonst.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

filu37 — Thu, 10 Sep 2020 21:50:46 GMT

Prizipielle Antwort - wäre ich eine gute Bank, würde ich die Finanzierung ablehnen.

Erst mal Eigenkapital ansparen, dann Bauen!

Die Kosten für die ETW sind eine ziemlich große Nummer. Es sei denn Sie brauchen 200m² WF?

Rechnen Sie: m² WF x örtliche Baupreise/m² WF (1500-2500€/m² je nach Ortslage).

Wenn Sie einen guten DL-Zins haben möchten, etwa 0,7% müssen Sie ca. 115 T€ Eigekapital mit einbringen. Bei einer 100% Finanzierung haben Sie vielleicht einen Zins von 1,5 % + 3,5% Tilgung. Z+T 5% von 400 000€ ergibt eine mtl. Rate von 1666 €/Monat. Das würde Sie sicher etwas überfordern und in 35 Jahren sind sie noch lange nicht Eigentümer!

Miese Banken würden vielleicht finanzieren, aber dann das Objekt übernehmen, wenn Sie 2 Monate im Zahlungsrückstand sind.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Gevatter_Tod — Thu, 10 Sep 2020 23:54:13 GMT

Guten Abend @Compaq,

ich möchte die Ausgangslage gerne etwas differenzierter betrachten.

Die erste Frage stellt sich bezüglich des Kinderwunsches. Falls dieser besteht, muss die Darlehensrate auch mit 1,5 anstatt 2 Nettomonatsgehältern finanzierbar sein. Gehen wir also nur von ca. 3350 EUR verfügbarem Nettoeinkommen aus, das noch um die Rückzahlungsrate des Kredites gemindert werden muss. Setzen wir hierfür 250 EUR p.M. an (da du die Ratenhöhe nicht genannt hast). Es verbleiben also 3100 EUR.

Ein guter Näherungswert, um die tragbaren Wohnkosten abzuschätzen, ist ca. 35 bis 40 % des Einkommens. Aus dem Einkommen müssen auch die Betriebskosten*, wie Grundsteuer und (Ab)Wasser, sowie das Hausgeld oder die Instandhaltungsrücklage der Eigentumswohnung finanziert werden. Optimistisch gehe ich von weiteren 200 EUR aus.

Für den Kapitaldienst der Immobilie verbleiben ca. 1040 EUR.

Ein Darlehen über ca. 380.000 EUR ist somit grundsätzlich möglich. Bei der Berechnung habe ich 1 % Zins und 2 % Tilgung angenommen. Damit liefe der Kredit 40 Jahre und bis in die Rente hinein. Somit wird die finanzierende Bank eure Rentenauskünfte sehen wollen. Diese lange Finanzierungsdauer machen die Banken mit.

Eine vollständige Rückzahlung binnen 25 Jahren sehe ich mit den von dir genannten Parametern als nicht gegeben. Dies würde hohe Sondertilgungen bedingen.

Ist kein Kinderwunsch (mehr) vorhanden, könnt ihr mit 3 % Tilgung rechen, und der Kredit wäre nach etwa 29 Jahren abbezahlt.

Insgesamt jedoch halte ich die Finanzierung aufgrund des geringen Eigenkapitals für nicht durchführbar. Nehmen wir zu euren Gunsten an, dass die Wohnung 350.000 EUR kostet. Dann solltet ihr wenigstens die vollständigen Nebenkosten** und 5 % der Kaufpreissumme als Eigenkapital vorweisen können, also rund 50.000 EUR.

Fazit: Es hängt m.E. nicht am offenen Studienkredit, sondern am in nicht ausreichender Höhe vorhandenen Eigenkapital.

Es fällt mir schwer, den Beitrag von @filu37 ernst zu nehmen, zum einen hinsichtlich 200 m² Wohnfläche, denn in Städten sind wir auch bei gebrauchten Objekten aus den 1980ern schnell bei 2500 EUR/m² Wohnfläche, und zum anderen aufgrund der Berechnungsweise***. Bitte bedenke, @Compaq, dass die Banken die Immobilien bewerten und nur ca. 80 % des von ihnen berechneten Wertes, nicht des Kaufpreises, für den besten Zins heranziehen. Der Rest ist quasi unbesichert und führt zu einem Aufschlag. Der Mischzins steigt überproportional an.

[Edit: Ich muss wegen des Beitrags von @Antonia noch mit dem Schufa-Mythos aufräumen.

Sie schrieb:

Der Schufascore ist sehr wichtig.

Ihr solltet vorher beide eine kostenfreie Schufaauskunft einholen um gegebenenfalls eine Korrecktur vornehmen zu lassen.

Das gilt für eine Baufinanzierung mitnichten.

Zum einen erfährt der gemeine Bürger mit der kostenfreien Datenauskunft nach DSGVO nicht mehr die Scoringtypen und sein aktuelles Rating in den einzelnen Typen. Außerdem fragen unterschiedliche Banken unterschiedliche Scoringtypen (Typ Sparkasse, Typ Genossenschaftsbank, Typ Kreditinstitut an) oder haben ihre völlig eigenen Scoringblätter, die nach Maßgabe des Instituts von der Schufa berechnet werden. Bitte daher den Score vergessen.

Richtig ist, dass ihr mit der Eigenauskunft überprüfen könnt, ob noch alte oder falsche Einträge vorhanden sind. Die Banken finanzieren grundsätzlich alle Kreditnehmer mit einem Rating von Klasse A bis G. Das trifft auf >85 % aller Personen zu. Ausschlaggebend(er) sind die Randdaten der Immobilie, ihr Besicherungswert und der Finanzierungsauslauf.

Bei normalen Verbraucherdarlehen hättest du meine volle Zustimmung, @Antonia.]

Hilft dir das ein wenig?

Herzlichst,
"Es gibt keine Gerechtigkeit, es gibt nur mich!"
Gevatter Tod

__________

* manchmal unscharf als "kalten" Nebenkosten bezeichnet

** zzgl. Nebenkosten von ca. 11-14 %, je nach Bundesland, Maklerkosten und Höhe der Grundschuld, die sich wiederum auf die Notar- und Grundbuchkosten auswirken

*** Bei 3,5 % Tilgung würde der Kredit etwa 23-24 Jahre dauern.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

cestmoi — Fri, 11 Sep 2020 07:02:41 GMT

für diejenigen, die mitlesen:
Ohne entsprechendes Eigenkapital wird es quasi unmöglich, sich zu passenden Zeiten eine Immobilie zuzulegen. Also schon in jungen Jahren mit den Rücklagen beginnen.
Ferner: Eine Immobilie zu zweit als Paar zu kaufen, sieht erst mal schick aus. Mit geschmälerten freiem Taschengeld führt das nicht selten zu Konflikten, die dann sehr schwer zu lösen sind. Noch problematischer, wenn Kinder ins Spiel kommen sollten.
Aber ja: es gibt sie, die Glücksritter, die es Spitz auf Knopf geschafft haben - Meist hört man von da nur die Halbe Wahrheit, wie kompliziert das zu manchen Zeiten war.
Also: Eigenheim-Wunsch vorhanden? Dann 2-3 Jahre lang das 1,5-Fache der dann eintretenden Belastung ansparen - wenn das die Beziehung überlebt, ist zum einen etwas Eigenkapital da zum anderen der Stresstest bestanden.

Just my 5 Cent

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

dg2210 — Fri, 11 Sep 2020 07:20:56 GMT

@filu37 schrieb:

Die Kosten für die ETW sind eine ziemlich große Nummer. Es sei denn Sie brauchen 200m² WF?

In den süddeutschen Großstädten kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung (neu) ca 12-14 TEUR. Die 400TEUR des Fragestellers würden gerade für eine bessere Studentenbude reichen - allerdings würde sich diese problemlos finanzieren lassen, weil sie sich in 5 Jahren problemlos für 500 TEUR weiterverkaufen lässt.

Solange der Fragesteller uns nicht mitteilt, wo er kaufen möchte, bleibt alles Spekulation.

Hier gäbe es 31,75 qm, die in das Budget des Fragestellers passen:

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

dg2210 — Fri, 11 Sep 2020 07:13:56 GMT

@cestmoi schrieb:

Also: Eigenheim-Wunsch vorhanden? Dann 2-3 Jahre lang das 1,5-Fache der dann eintretenden Belastung ansparen - wenn das die Beziehung überlebt, ist zum einen etwas Eigenkapital da zum anderen der Stresstest bestanden.

Es geht dem Fragesteller nicht um ein Eigenheim, sondern um eine Eigentumswohnung. Falls er eine Wohnung in einer halbwegs attraktiven Lage sucht, dann kann das Ansparen schädlich sein : möglicherweise steigen die Wohnungspreise schneller er als Eigenkapital aufbauen kann.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Antonia — Fri, 11 Sep 2020 07:41:02 GMT

Hallo @Gevatter_Tod

Bzgl Schufa, heißt das dMn, dass die Auskunft nicht eingeholt wird?

Meinst du nicht, dass es sinnvoll ist, sich vorher selbst weitestgehend um Info und Korrektur zu bemühen?

Selbst Kreditanfragen bei der Bank kann zu Eintragungen führen.

Wie auch immer.

Wenn @Compaq das durchziehen will, wirds schwer, allein wegen der dünnen Eigenkapitaldecke.

Aber nicht unmöglich, wenn man gerne ein frugalistisches Leben führt.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Compaq — Fri, 11 Sep 2020 08:12:50 GMT

Vielen Dank für die vielen Meinungen.

Hier in Baden kostet der qm ETW ca. 3500-4000 Euro. Die Lage wäre in einem reinen neuen Wohngebiet, sehr zentrumsnah. Das ganze ist eine ehemalige Infustriebrache die jetzt verdichtet wird.

Das mit dem Eigenkapital klingt für mich alles schlüssig. Ich denke ich habe nun einen ersten Eindruck für unsrer Vorhaben. 👍🏻

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Gevatter_Tod — Fri, 11 Sep 2020 09:50:12 GMT

Hallo @Antonia,

ich stelle - auch für die anderen stillen Mitleser - meine und deine Aussagen gegenüber:

Der Schufascore ist sehr wichtig. Das gilt für eine Baufinanzierung mitnichten. Das ist nicht das Hauptkriterium.

Ihr solltet vorher beide eine kostenfreie Schufaauskunft einholen um gegebenenfalls eine Korrecktur vornehmen zu lassen. Richtig ist, dass ihr mit der Eigenauskunft überprüfen könnt, ob noch alte oder falsche Einträge vorhanden sind.

Im ersten Fall sind wir unterschiedlicher Ansicht, in der zweiten stimmen wir überein.

Gerne antworte ich vor diesem Hintergrund auf deine Frage:

@Antonia schrieb:
Bzgl Schufa, heißt das dMn, dass die Auskunft nicht eingeholt wird?
Meinst du nicht, dass es sinnvoll ist, sich vorher selbst weitestgehend um Info und Korrektur zu bemühen?

Selbst Kreditanfragen bei der Bank kann zu Eintragungen führen.

Die finanzierende Bank holt in jedem Fall eine Schufa-Auskunft über den/die Darlehensnehmer(in) ein.

Wahrheitsgemäße Eintragungen können nicht korrigiert werden.

Eine Konditionenanfage wird eingetragen, jedoch nicht an andere Banken beauskunftet und verringert nicht den Schufa(banken)score.

Eine Kreditanfrage wird eingetragen und verringert geringfügig den Schufa(banken)score.

Beide Eintragungen werden taggenau nach einem Jahr gelöscht.

Wozu die Eigenauskunft einzig gut ist, ist

falsche Einträge aufzudecken (z. B. gelöschtes Girokonto noch vorhanden)
die an Vertragspartner, z. B. Banken, in den letzten 12 Monaten beauskunfteten Scorewerte in Erfahrung zu bringen.

Ich hoffe, meine Erklärung war hilfreich für dich. Gerne freue ich mich über Zustimmung.

@Compaq: Halfen dir die Anregungen der Antwortenden? Falls ja, freuen sich die Mitglieder der Community über ein "Danke" oder "hilfreicher Beitrag" von dir.

Herzlichst,
"Es gibt keine Gerechtigkeit, es gibt nur mich!"
Gevatter Tod

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

dg2210 — Fri, 11 Sep 2020 09:12:49 GMT

@Compaq schrieb:

Hier in Baden kostet der qm ETW ca. 3500-4000 Euro. Die Lage wäre in einem reinen neuen Wohngebiet, sehr zentrumsnah.

d.h. 4 Zimmer, 90-100 qm, zentrumsnah.

Klingt gut und ist risikoarm, da gut wiederverkaufbar.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Antonia — Fri, 11 Sep 2020 09:47:13 GMT

Hallo @Gevatter_Tod

Danke für deine differenzierte Darstellung!

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

Antonia — Fri, 11 Sep 2020 09:49:04 GMT

@dg2210 schrieb:
@Compaq schrieb:

Hier in Baden kostet der qm ETW ca. 3500-4000 Euro. Die Lage wäre in einem reinen neuen Wohngebiet, sehr zentrumsnah.
d.h. 4 Zimmer, 90-100 qm, zentrumsnah.
Klingt gut und ist risikoarm, da gut wiederverkaufbar.

Ich finde, das ist eine äußerst mutige Aussage, lieber @dg2210 !

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

dg2210 — Fri, 11 Sep 2020 10:03:31 GMT

@Antonia schrieb:
@dg2210 schrieb:
@Compaq schrieb:

Hier in Baden kostet der qm ETW ca. 3500-4000 Euro. Die Lage wäre in einem reinen neuen Wohngebiet, sehr zentrumsnah.
d.h. 4 Zimmer, 90-100 qm, zentrumsnah.
Klingt gut und ist risikoarm, da gut wiederverkaufbar.

Ich finde, das ist eine äußerst mutige Aussage, lieber @dg2210 !

Ja, Immobilieninvestments erfordern Mut, das liegt in der Natur der Sache; immerhin ist der Wohnungskauf in einem typischen Leben die größte Einzelinvestition.

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

KuhnMo — Fri, 11 Sep 2020 12:40:57 GMT

Hallo,

ich empfehle prinzipiell vorher die Lektüre von Gerd Kommers Buch "Kaufen oder mieten. Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen (ISBN-10 : 9783593501574)!

Ansosten alles Gute für Sie beide 🙂

Kuhnmo

Betreff: Prinzipielle Frage der Möglichkeit Wohnungsfinanzierung

dg2210 — Fri, 11 Sep 2020 13:29:12 GMT

@KuhnMo schrieb:
Hallo,
ich empfehle prinzipiell vorher die Lektüre von Gerd Kommers Buch "Kaufen oder mieten. Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen (ISBN-10 : 9783593501574)!

...oder eines der Kommer-Videos anschauen, z.B.

Gerd Kommer: Kaufen oder mieten? Darum sind Immobilien massiv überschätzt!

Aber Achtung: Gerd Kommer ist Vermögensberater und betrachtet Immobilien aus diesem Blickwinkel. Als Besitzer eines selbstbewohnten ETW hat man eine Menge nicht-finanzieller Vorteile, die man bei der Entscheidung berücksichtigen muss.